Ha ma délután ránéztél a hírekre, nagy eséllyel valami olyasmit láttál, hogy felfüggesztik az Otthon Startot.
Tipik kattintásvadász címek, bevezetők.
Ha épp most adtad be a hitelkérelmedet, vagy a jövő héten írnád alá az adásvételit, akkor ez a mondat pontosan olyan, amitől összeszorul az ember gyomra. Nem voltam rest, és végig néztem – helyetted is- a mai kormányzati tájékoztatót, és persze, hogy nem ilyen fekete/fehér a kép.
Vannak benne fontos elemek, és van ami abszolút nem érinti a terveidet.
A mai kormányzati tájékoztatón Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter két, egymással összefüggő dolgot jelentett be.
Az egyik, hogy a kormány felülvizsgálja a 3%-os Otthon Start hitelprogram feltételeit.
A másik, hogy elindul a Wekerle Sándor lakásépítési program, és ezzel párhuzamosan 2026. december 31-ig felfüggesztik az Otthon Starthoz kötődő úgynevezett kiemelő rendeleteket – vagyis azokat a kormányrendeleteket, amelyek egyes lakásprojekteknek kiemelt beruházási státuszt adtak.
Ami nekem ebből lejött: a hitel marad, a szabályai viszont mozgásba jöttek, és közben a kínálati oldalon történhet egy olyan beavatkozás, aminek rövid távon pont az ellenkezője lehet a hatása, mint amit a kormány célként megfogalmazott.
Nézzük kicsit részletesebben, mielőtt hibás következtetést vonnál le.
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Volt saját lakástulajdonod az elmúlt 10 évben?
Az alábbi kivételek közül bármelyik igaz volt rád?
– A lakás forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Ft-ot
– Haszonélvezeti jog volt rajta
– A tulajdonrész kevesebb mint 50% volt
Magyar állampolgár vagy jogszerű magyarországi tartózkodásod van?
Legalább 2 év igazolható TB jogviszonyod vagy tanulói / hallgatói jogviszonyod van?
Az elmúlt 180 napban aktív TB jogviszonyod volt?
Büntetlen előéletű vagy?
Van lejárt köztartozásod, amelyet nem tudsz 14 napon belül rendezni?
Fizettél vissza állami támogatást az elmúlt 3 évben?
Az ingatlan megfelel az 1,5 M Ft/m² feltételnek és lakható?
Közeli hozzátartozódtól vásárolsz vagy építtetsz ingatlant?
Gratulálunk! Elvileg jogosult vagy.
A megadott válaszok alapján megfelelsz az Otthon Start hitel alapfeltételeinek. A pontos összeg és kondíciók személyes konzultáción derülnek ki.
Sajnos nem vagy jogosult.
A megadott adatok alapján jelenleg nem felelsz meg az Otthon Start hitel feltételeinek. Szakértőnk segíthet megtalálni az elérhető alternatívákat.
Az Otthon Start skizofrén arca
Innen ered a félreértés, ezért kezdjük ezzel.
Mert ugyanaz a márkanév takar egy keresleti oldali támogatást és egy kínálati oldali kedvezményrendszert, és a kettő teljesen más embereket érint.
Az Otthon Start hitel – ez a te ügyed, ha vásárolsz
Ez a 3%-os, fix kamatozású, támogatott lakáshitel, amit első lakást vásárlók vehetnek igénybe. Erről írtam a legtöbbet az elmúlt időszakban, és az ügyfeleim döntő többségét ez érinti. Ez a mai bejelentés után is él, a mai feltételekkel.
Az Otthon Start kiemelő rendeletek – ez a fejlesztők ügye, és csak közvetve a tiéd
Ezek olyan kormányrendeletek, amelyek egyes lakásépítési projekteket kiemelt beruházássá nyilvánítottak.
A kiemelt státusz a gyakorlatban azt jelentette, hogy a beruházás mentesült a helyi építési szabályok jelentős része alól, az önkormányzatot pedig lényegében ki lehetett hagyni a döntésből. A miniszter szavaival élve olyan telkekre is engedték az építkezést, amelyek erre alkalmatlanok voltak.
Ezek a rendeletek fejlesztőknek szóltak, nem lakásvásárlóknak – és most ezeket függesztik fel december 31-ig, vagyis az építési hatóságok addig nem adnak ki új építési engedélyt ezekre a projektekre.
A miniszter kifejezetten jelezte is a fejlesztőknek, hogy ne próbáljanak gyorsan engedélykérelmet beadni a törvény elfogadása előtt. A tájékoztatón elhangzott szám szerint összesen nagyjából 30 ilyen beruházásról van szó, ez is túlnyomó részt Budapesten.
Az Otthon Start jövője: mi a tényleges tét
A miniszter erre konkrét újságírói kérdést kapott, és a válasz elég beszédes volt.
A támogatott hitellel önmagában nincs baja a kormánynak, az alapcélt – hogy a fiatalok támogatott módon jussanak az első lakásukhoz – fenn akarják tartani, sőt új elemekkel bővítenék.
A gond a mellékhatásokkal van: a program a befektetési célú vásárlásokat is ösztönözte, és ahogy elhangzott, nem az a közpolitikai cél, hogy az eleve két-három lakással rendelkezők a negyedik, befektetési célú ingatlanukat vegyék meg közpénzből támogatott hitelből.
Ezután hangzott el a kérdés, hogy akkor esetleg nem lehet majd kiadni az Otthon Start hitelre vásárolt ingatlanokat?
Cáfolat nem érkezett rá, csak annyi, hogy meg kell nézni, hol van a mostani szabályozásnak olyan pontja, ami valójában nem az első lakáshoz jutást szolgálja.
Vagyis szerintem ez egy burkolt igen. De mivel még nem tiszta a változás mikéntje, nem mernek kijelenteni semmit.
Hangsúlyozom, hogy ez ma nem döntés, és még csak nem is nyilvános tervezet – viszont ha valaki most tervezi, hogy Otthon Starttal vásárol és kiadja a lakást, annak ezt a kockázatot mostantól be kell áraznia a saját kalkulációjába.
A felülvizsgálatot a Pénzügyminisztérium végzi, a Wekerle-program kidolgozásának határideje pedig 2026. december 31. Elég közeli.
Így nagyjából négy és fél hónapos ablakról beszélünk, amelyben a mai szabályok élnek, de bármikor megjelenhet egy módosító javaslat.
Mondom bármikor!
Mi változott? Semmi!
A mai napon nem szűnt meg az Otthon Start hitel, nem változtak a kamatfeltételei, nem változott az igénylési kör, és nem vonták vissza a már megkötött szerződéseket. Aki most van folyamatban, az ugyanazon a pályán fut tovább, mint tegnap. A visszamenőleges hatályú szigorítás jogilag is nehezen kivitelezhető, és semmilyen jel nem utal arra, hogy ez lenne a szándék.
Ugyanígy nem érintette a bejelentés a CSOK Pluszt és a Babavárót sem, ezekről ma egyáltalán nem esett szó.
Ha a te finanszírozási konstrukciód ezekre épül, nem kell aggódnod.
Nem tettek keresztbe a terveidnek.
A Wekerle-program
Mi ez valójában, és honnan lesz rá a pénz?
A program névadója Wekerle Sándor pénzügyminiszter ( és nem a lakótelep), aki annak idején a nevét viselő munkáslakótelep építését levezényelte – a névválasztás tehát elég egyértelműen jelzi az irányt: állami szerepvállalás a lakásépítésben, méghozzá bérlakás-fókusszal.
A kormányhatározat egyelőre nem magát a programot fogadta el, hanem egy feladatlistát, amit a pénzügyminiszternek és a közlekedési és beruházási miniszternek kell végigvinnie december 31-ig.
A finanszírozási konstrukció már most körvonalazódik.
A helyreállítási alapból 550 millió euró állítanának hadrendbe erre a projektre, amit a Magyar Fejlesztési Bank fog kihelyezni.
Ez nagyjából 20 százalékos támogatást jelent, a maradék 80 százalékot a fejlesztőnek kell piaci alapon hozzá tennie, cserébe pedig vállalnia kell, hogy a projekt egy része megfizethető bérlakásként épül meg.
A miniszter számítása szerint ez összesen mintegy 2 milliárd euró értékű ingatlanfejlesztést mozgat meg, és egy kiegészítő európai beruházási banki hitellel akár 3 milliárd euróig is felmehet a program teljes volumene.
A célterületek is elhangzottak: barnamezős, alulhasznosított városi területek Budapesten és a nagyobb vidéki egyetemi és gazdasági központokban, jó tömegközlekedési kapcsolattal.
Konkrétan szóba került Rákosrendező, valamint a korábban meghiúsult Diákváros projekt újraélesztése azon a telken, ahová annak idején a Fudan Egyetem került volna.
Külön hangsúlyt kapott a kollégiumi férőhelyek bővítése, mert a hiányzó kollégiumi kapacitás a lakáspiacon csapódik le, amikor három-négy egyetemista közösen bérel egy lakást.
És itt jön az a mondat, ami érinthet, és egyszerre ad okot bizakodásram, és aggodalomra!
A program keretében hozzányúlnak az adószabályokhoz, a pénzügyi ösztönzőkhöz, az építési és működtetési szabályokhoz, valamint az évtizedek óta változatlan lakástörvényhez.
Emellett elhangzott, hogy a rövid távú lakáskiadásra, tehát az Airbnb-jelenségre is átfogó országos szabályozás készül.
Ha van kiadó ingatlanod, ez a bekezdés fontosabb lehet, mint az egész Otthon Start-történet.
Ez sem fekete vagy fehér
Ami mellette szól
Először is: végre valaki a kínálati oldalhoz nyúl.
Az elmúlt évek hazai lakáspolitikája szinte kizárólag a keresletet támogatta – kedvezményes hitel, támogatás, adókedvezmény, mind arról szólt, hogy a vásárló többet tudjon fizetni.
De ha közben nem épül elég lakás, akkor az ilyen támogatás jelentős része egyszerűen beépül az árba. Ráadásul a meglévő állomány is egyre romlik. Ezt sok kollégám hangoztatja évek óta, én is, és most először van a napirenden érdemi kínálati beavatkozás.
Másodszor: a bérlakás szektor fejlesztése valós hiányt céloz.
Magyarországon a támogatáspolitika hagyományosan a saját tulajdonszerzést tolta, aminek megvan a maga logikája és értéke, és -legyünk őszinték- hagyománya, de van egy ára is.
Aki huszonévesen 25 éves hitelt vesz fel egy adott városban, az nagyon nehezen mozdul, ha máshol lenne jobb állása. – Még akkor is, ha egyébként ez egyszerűbb mint gondolná az ember. De a magyar tudat tiltakozik ez ellen.
A minőségi, megfizethető bérlakás nem a saját tulajdon ellensége, hanem egy hiányzó lépcsőfok az odáig vezető úton – főleg pályakezdőknek és költözni kényszerülő családoknak.
Harmadszor: a barnamezős fókusz szakmailag védhető.
Az agglomerációba kipottyantott, tömegközlekedés nélküli lakóparkok költsége nem a fejlesztőnél, hanem az ott lakónál és az önkormányzatnál jelentkezik, autófüggőség és hiányzó közszolgáltatások formájában.
Erre több önkormányzat már építési engedélyek kiadásának tiltásával reagált.
A beépítetlen zöldterület helyett a már meglévő városszövet kihasználása hosszú távon olcsóbb mindenkinek.
Ami viszont kockázat lehet…
Kezdjük a legkellemetlenebbel.
A kiemelő rendeletek felfüggesztése rövid távon a budapesti új építésű kínálatot szűkítheti – pontosan abban a szegmensben, ahol az Otthon Start kereslet a legnagyobb, és pontosan akkor, amikor a hivatalos diagnózis szerint a fő baj a kínálathiány.
Négy és fél hónap engedélyezési szünet önmagában nem katasztrófa, de ha ebből féléves-egyéves csúszás lesz a projekteknél, akkor az az árakban fog látszani, és nem lefelé.
A második, hogy a Wekerle-program ma még feladatlista, nem lakás.
A finanszírozási keret megvan, ez oké, de a szabályozás kidolgozása december 31-ig tart, utána jön a jogalkotás, a pályáztatás, a tervezés, az engedélyezés, és csak azután az építkezés.
Aki abban reménykedik, hogy ettől 2027-ben olcsóbb lesz a lakhatás, az csalódni fog.
Reálisan 2028 és 2030 között kezdenek látszani az első érdemi hatások – feltéve, hogy a program végig is megy, ami négy és fél hónapos szabályozási munkánál sosem garantált.
A harmadik pedig az, ami engem még foglalkoztat: a bérlakáspiac adószabályainak átalakítása kétélű dolog.
Ha az intézményi bérbeadót kedvezményekkel támogatják, a magánbérbeadót viszont szigorítják, akkor a mai kisbefektetők jelentős része újraszámolja a hozamát – és ha sokan egyszerre lépnek ki, az rövid távon eladási hullámot, közép távon viszont szűkülő albérletkínálatot jelenthet.
Ez a hatás nem szerepelt a mai kommunikációban, pedig szerintem ez a program egyik legérzékenyebb pontja lehet.
Röviden: a diagnózis szerintem pontos, az irány többségében védhető, az időzítés viszont nem szerencsés, és a rövid távú hatás könnyen ellentétes lehet a hosszú távú céllal.
Négy élethelyzet, amiben megtalálhatod magad
1; Most igényelnél Otthon Startot az első lakásodra
Ma nem történt veled semmi, a mai feltételekkel mehetsz tovább.
A tanácsom mégis az, hogy ne húzd az időt. Nem azért, mert holnap megszűnik a program – nem fog –, hanem mert a felülvizsgálat december 31-ig tart, és egy esetleges szigorítás jellemzően a jövőbeni igénylésekre vonatkozik majd, nem a már beadottakra.
Aki a mai szabályok szerint be tudja adni a kérelmét, az egy ismert szabályrendszerben mozog.
Aki januárra halasztja, az egy ismeretlenben.
Befektetési céllal terveztél Otthon Startot
Itt őszinte leszek: ez elég necces pozíció a friss ismeretek alapján.
A miniszter kifejezetten megnevezte a több ingatlannal rendelkező, befektetési célú vásárlót mint olyan szereplőt, akire a program nem irányult, és a kiadhatóság kérdésére nem mondott nemet.
Ha a te üzleti modelled arra épül, hogy támogatott hitelből vásárolsz és bérbe adsz, akkor a kalkulációdba mostantól bele kell tenni egy forgatókönyvet arra az esetre, ha a bérbeadás korlátozottá válik.
Ez nem azt jelenti, hogy ne csináld – azt jelenti, hogy legyen B terved, ha a lakást nem tudod kiadni az elképzelt formában.
Foglalót adtál egy új építésű, kiemelt státuszú projektben
Ez a csoport kapja a legkevesebb figyelmet, pedig itt volna a legtöbb konkrét tennivaló.
Ha olyan projektben vásárolsz, amelyik kiemelt beruházási státusszal rendelkezik, akkor most három dolgot érdemes megnézned.
1: van-e már jogerős építési engedélye az adott épületnek, mert a bejelentés szerint a már kiadott engedélyeket a felfüggesztés nem vonja vissza.
2: mit mond a szerződésed a határidőcsúszásról, a kötbérről és az elállási jogodról, mert ha a projekt megcsúszik, ezek lesznek az eszközeid.
3: meddig érvényes a banki hitelígérvényed, mert egy hosszabb csúszás simán túlfuthat rajta, és akkor újra kell értékeltetni a hitelt – lehet, hogy már más feltételekkel.
Ezt a hármat érdemes átnézetni valakivel, aki mind a hitelezési, mind a szerződéses oldalt látja.
Nem azért, mert biztosan baj lesz, hanem mert ha baj lesz, akkor a mostani felkészülés fog számítani, nem a decemberi kapkodás.
Van kiadó lakásod, vagy albérletben laksz
Neked a Wekerle-program szabályozási része a fontos, nem az Otthon Start.
Készülj arra, hogy a bérbeadás adózása, a lakástörvény és a rövid távú kiadás szabályai mind napirendre kerülnek az elkövetkező hónapokban.
Ha bérbeadó vagy, most érdemes átgondolnod, hogy a jelenlegi adózási formád mennyire érzékeny egy szabályváltozásra, és van-e alternatívád.
Ha bérlő vagy, akkor pedig érdemes reálisan látni, hogy a megfizethető bérlakásoktól rövid távon ne várj könnyebbséget – ez egy több éves ív.
Csak a bizonytalanság biztos
Nem szeretem, amikor egy elemzés , cikk kész ténynek hat, és magabiztosabbnak tűnik, mint maga a valóság.
Akadnak itt bőven nyitott kérdések:
- A Wekerle-program feladatait tartalmazó kormányhatározat a cikk írásakor még nem jelent meg a Magyar Közlönyben – a pontos szöveg ezt fogja rögzíteni.
- Nem ismert nyilvánosan a felfüggesztéssel érintett projektek tételes listája, így ma nem lehet megmondani, hogy egy konkrét beruházás érintett-e.
- Nem tudjuk, hogy az Otthon Start hitel feltételei pontosan hogyan és mikor változnak, és hogy a bérbeadás korlátozása egyáltalán bekerül-e a javaslatba.
- A bérbeadás adózására és a rövid távú lakáskiadásra vonatkozó szabályozásból egyelőre csak a szándék ismert, tartalom nem.
- Semmi nincs leírva, csak kimondva!
Amint megjelennek a konkrét jogszabályszövegek, írni fogok róla. Ha addig is szeretnél szólást kapni a változásokról, iratkozz fel a hírlevelemre a cikk alján.
Zárom soraimat
A 3%-os Otthon Start hitel él, a feltételei viszont december 31-ig felülvizsgálat alatt állnak, és a legvalószínűbb szigorítás a befektetési célú felhasználást fogja szűkíteni.
A kiemelő rendeletek felfüggesztése a fejlesztői oldalt érinti, de az új építésű kínálaton keresztül közvetve rád is hat.
A Wekerle-program iránya védhető, a hatása viszont évek kérdése, nem hónapoké.
Molnár András
Pénzügyi szakértő
Email: hello@okosdontes.hu
Telefon: 06-30-812-8267
Többet szeretnél tudni?
Keress minket elérhetőségeinken!
Kövess be friss tartalmakért
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő