Szeptember elején egyéves lett az Otthon Start, és illene ilyenkor gyertyát gyújtani.
Én inkább a gondolatokat hoztam, mert az Otthon Start egy év alatt annyit mozgatott meg a magyar hitel- és lakáspiacon, amennyit előtte egyetlen állami program sem: 58 ezer szerződés, 2045 milliárd forint hitelösszeg, és egy lakáshitelpiac, amely augusztus végére már túlszárnyalta a tavalyi egész éves rekordot.
A születésnapi fotón viszont van egy furcsa részlet. Miközben a bankok rekordot döntenek, a lakáspiacon tavasz óta fogy a lendület: kevesebb a vevő, Budapesten már esnek is az árak, augusztusban pedig a hitelkihelyezés is akkorát fékezett, amekkorát a program beindulása óta nem láttunk.
A buli megvolt, most jön a másnap.
A kérdés csak az, hogy aki most vásárolna, annak ez rossz hír, vagy éppen a legjobb az elmúlt egy évben.
Értem, ha ettől egyszerre vagy izgatott és bizonytalan. Egy éve mindenki azt hallotta, hogy most kell lépni, mert minden drágul, most meg azt, hogy jön a szigorítás. Egyik sem döntési alap, a számok viszont azok. Végigmegyek rajtuk, aztán elmondom, én hogyan gondolkodnék, ha most vennék lakást.
Az Otthon Start egy év alatt átírta a hitelpiacot
Kezdjük a nagy számmal.
Az MNB adatai szerint 2026 januárja és augusztusa között 2043 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződést, ami már most 3,9 százalékkal több, mint a teljes 2025-ös év, pedig az is rekord volt a maga 1967 milliárdjával. Két évvel ezelőtt, 2024-ben még 1351 milliárd forint volt az egész éves szám (Bank360). A Portfolio elemzése szerint a lakáshitelezés idén jó eséllyel 3000 milliárd forint fölött zár, a teljes háztartási hitelezés pedig átlépheti az 5000 milliárdot.
| Időszak | Új lakáshitel-szerződések összege |
|---|---|
| 2024, egész év | 1351 milliárd Ft |
| 2025, egész év | 1967 milliárd Ft |
| 2026, január–augusztus | 2043 milliárd Ft |
| 2025. augusztus | 105,7 milliárd Ft |
| 2026. augusztus | 211,7 milliárd Ft |
A motor egyértelműen az Otthon Start.
Augusztusban az új lakáshitelek összegének 68,5 százaléka, 145 milliárd forint ment a programon keresztül, a szerződések darabszámában ez 52,5 százalék, vagyis 4056 szerződés.
Az eltérés oka egyszerű: egy átlagos Otthon Start hitel 35,7 millió forint, a teljes piacon az átlag 27,4 millió.
A program tehát nemcsak több embert vitt be a bankba, hanem nagyobb hitelekkel is.
Az OTP egy éve még 1350–1500 milliárd forint szektorszintű kihelyezést várt a programban 2026 végéig. Ehhez képest egy év alatt 2045 milliárdnál járunk, vagyis a várakozást bő negyedévvel a határidő előtt legalább harmadával túllőttük. Ilyen mértékű alábecslés ritka, és jól mutatja, mekkora felgyűlt kereslet várt egy olcsó, fix kamatú hitelre.
Piaci kamatozású lakáshitelt ma lényegében az vesz fel, aki kilóg a programból: 50 millió forintnál többet szeretne, 100 millió feletti lakást vagy 150 millió feletti házat venne, 1,5 millió forintnál magasabb a négyzetméterár, vagy a korábbi lakástulajdona miatt nem jogosult.
Nekik augusztusban átlagosan 6,34 százalékos kamat jutott, szemben az Otthon Start legfeljebb 3 százalékos fix kamatával. Aki ennél a résznél lakáshitelben gondolkodik, az aktuális banki kínálatot a lakáshitelek oldalán nézheti át, az állami konstrukciókat pedig a hitelek áttekintőjében.
Mindez a hitelállományban is látszik.
A háztartások lakáshitel-állománya egy év alatt 31 százalékkal nőtt, és átlépte a 8000 milliárd forintot. A támogatott lakáshitelek aránya a teljes háztartási hitelállományon belül egy év alatt a duplájára nőtt: a 2025. második negyedév végi 10,5 százalékról 20,6 százalékra.
Egy dolgot azért érdemes a helyén kezelni: ezek nominális számok. Közben a lakásárak is nagyot ugrottak, ugyanahhoz a lakáshoz ma több hitel kell, mint két éve. A rekord tehát részben arról szól, hogy többen vettek lakást, részben arról, hogy drágábban.
Augusztusban fékezett a gép, de ez még nem zuhanás
Az augusztusi adatra ugrottak rá a címlapok. 211,7 milliárd forint új lakáshitel, a júliusi 254,9 milliárdhoz képest 17 százalékos visszaesés, és a Bankmonitor szerint a program érdemi beindulása, vagyis 2025 októbere óta nem volt ilyen alacsony a havi kihelyezés. A támogatott hitelek összege 194 milliárdról 160 milliárd forintra esett, a piaci hiteleké ennél jóval kevésbé.
Csakhogy ez még mindig nagyjából a duplája a tavaly augusztusi 105,7 milliárdnak. A nyár amúgy is lassú szokott lenni, és a Duna House becslése szerint augusztusban 8077 lakás cserélt gazdát, ami 2023 decembere óta a legkevesebb. Ha kevesebb az adásvétel, kevesebb lesz a hitel is, ebben nincs rejtély. Én ezt fáradásnak olvasom, a pánikhoz kevés.
A THM-csökkenés nem az, aminek látszik
Van egy részlet, amin a legtöbb hír átsiklik. Augusztusban az új lakáshitelek átlagos THM-je 7,54 százalékról 7,27 százalékra csökkent. Elsőre ez kamatcsökkenésnek tűnik, pedig nem az. A jegybanki statisztika a támogatott hiteleket a kamattámogatással együtt szerepelteti, így azok THM-je magasabbnak látszik a piaci hitelekénél. Ha kevesebb támogatott hitel fut, az átlag lefelé megy akkor is, ha egyetlen bank sem csökkentett kamatot. Látványosan egyébként tényleg nem csökkentettek: október elején a nagybankok inkább kivártak.
A lakáspiac kifújta magát, csak nem mindenhol egyformán
Ami a bankoknál rekord, az a lakáspiacon inkább kijózanodás. A Fundamenta negyedéves InPulzus felmérésében a keresleti index egyetlen negyedév alatt a negyedével esett vissza, és már csak a márciusi induló érték 61 százalékán áll (Pénzcentrum). A megkérdezett ingatlanos szakemberek 91 százaléka csökkenő keresletet lát a saját régiójában, 56,7 százalékuk árcsökkenést is, és mindössze 1,7 százalékuk tapasztal még drágulást. Márciusban ez utóbbi arány még 51,7 százalék volt.
Közben a Duna House szerint az elmúlt tizenkét hónapban országosan 16 százalékkal drágultak a lakások, Nyíregyháza környékén 26, a Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 25 százalékkal (Biztosdöntés). A zenga.hu hirdetési adatai szerint viszont január óta országosan csak 2 százalék volt az emelkedés, Budapesten pedig nagyjából 1 százalékos csökkenés (Economx).
Miért mond mást minden szám
Első ránézésre ez ellentmondás, valójában két különböző időszakot mérnek. A tizenkét hónapos szám tartalmazza a tavaly őszi, Otthon Start okozta ugrást, a január óta mért szám már nem. A kettőből együtt az olvasható ki, hogy az árak nagy része tavaly ősszel és télen emelkedett, idén pedig a piac nagyjából oldalaz. Ezért becsül az OTP Ingatlanpont 8–10, a Duna House 10–12 százalékos drágulást 2026 egészére, miközben a Duna House szerint decemberre az éves ütem 5–10 százalék közé lassulhat.
Hogy miért a keleti megyék húzzák a statisztikát: ott indultak a legalacsonyabbról az árak, és a 3 százalékos hitellel hirtelen sokkal többen fértek bele az ottani lakásokba. Budapest belvárosában ezzel szemben a Duna House szerint a használt téglalakások négyzetméterára az V., VI. és VII. kerületben már 3 százalékkal a tavalyi alatt van. A kép tehát kettévált: ahol olcsó volt, ott drágul, ahol drága volt, ott alkudni lehet.
Az új lakásoknál külön történet zajlik. Az ingatlan.com szerint 10,7 ezer új építésű lakás és ház vár vevőre, ez öt éve a legtöbb, a lakáshiteleknek viszont mindössze 21 százaléka megy új építésű ingatlanra. A Bankmonitor által idézett MNB-adat szerint 2026 első negyedévében az új lakások kínálatának már csak 14,2 százaléka felelt meg az Otthon Start árfeltételeinek. Ráadásul év végén lejár az 5 százalékos lakásáfa, a még engedély nélküli kiemelt Otthon Start-beruházásokra pedig 2026. december 31-ig nem adnak ki építési engedélyt. Ebből a szegmensből a következő hónapokban inkább bizonytalanság jön, mint olcsóbb lakás.
Kinek jött be az első év, és kinek kevésbé
Itt jön a rész, amit egy program ünnepi évértékelése ritkán mond ki.
Aki az elmúlt egy évben Otthon Start hitelt vett fel, a futamidő végéig legfeljebb 3 százalékos fix kamatot kapott, ami a mai piaci kamatok mellett komoly érték.
Egy átlagos, 35,7 milliós, 25 éves Otthon Start hitel havi törlesztője 3 százalékon nagyjából 169 500 forint, ugyanez az augusztusi 6,34 százalékos átlagos piaci kamattal 237 800 forint lenne. Ez havi 68 ezer, a teljes futamidőre több mint 20 millió forint különbség.
Ennek viszont ára van, és nem csak a költségvetésnek. Az árak egy része a programmal együtt ment fel, főleg az olcsóbb régiókban, így aki ott vásárolt, a kedvezményes kamat egy részét a magasabb vételárban fizette ki. Aki pedig a csúcson, tavaly ősszel vett lakást Budapest belvárosában, az most azt látja, hogy az ára nem ment tovább. Ez önmagában nem baj, ha ott akar lakni. Aki viszont gyors értéknövekedésre számított, annak most csalódás.
És van egy csoport, amelyre a kormány most célzottan figyel: akik a program szabályainak tágabb lehetőségeivel befektetési céllal vásároltak. A jelenlegi szabályok nem tiltják a bérbeadást, és kisebb meglévő lakástulajdon mellett is lehet valaki jogosult, ezért itt nem szabálytalanságról van szó. A felülvizsgálat viszont pont ezt a kört szűkítené.
Amit a jósgömböm mutat, és amit nem
Az Otthon Start sorsáról jelenleg annyi biztos, hogy a Pénzügyminisztériumban szakmai és jogszabályi felülvizsgálat zajlik, döntés még nincs. Boda Nikoletta államtitkár szeptember végén a parlamentben azt mondta, hogy a lakástámogatási rendszert megtartják, de célzottabbá teszik: elsősorban azok kapjanak segítséget, akiknek az első otthonhoz tényleg szükségük van rá, a tisztán befektetési célú felhasználást pedig kiszűrnék. A felülvizsgálat hátteréről augusztusban részletesen írtam.
A sajtóban és a bankszektorban keringő lehetséges irányok: a bérbeadás korlátozása vagy beköltözési kötelezettség, az első lakás fogalmának szigorítása, például a meglévő kisebb tulajdonrészek együttes vizsgálatával, és az adóstársakra vonatkozó szabályok szűkítése. Ezek egyike sincs hivatalosan megerősítve. A Portfolio által még júniusban idézett piaci várakozás szerint egy ilyen csomag 20–40 százalékkal vethetné vissza az Otthon Start hitelek volumenét.
Az én olvasatom: a program megszüntetése nincs napirenden, a szigorítás valószínű, csak az időzítése és a mélysége kérdéses. Két dolgot viszont elég nagy biztonsággal merek mondani. Egy bejelentés pillanatában előrehozott keresletre lehet számítani, mert aki kiszorulna, az még a hatálybalépés előtt szerződne. A visszamenőleges szigorításra pedig jelenleg semmi nem utal, a már megkötött szerződések fix kamata a mostani információk szerint marad.
Na jó, ez már politika: a kiemelt beruházások engedélyezésének befagyasztása miatt az ellenzéki pártok utólagos normakontrollt kértek az Alkotmánybíróságtól. Hogy ott mi lesz, azt nem tudom megjósolni, de a vevő szempontjából ez az új lakások kínálatát érinti, a hitelt nem.
Ha most vennél lakást, én így gondolkodnék
Egy jó válasz mindenkinek nincs, de a helyzetek szépen szétválaszthatók:
- Ha jogosult vagy az Otthon Startra, és van kiszemelt ingatlanod: a mostani feltételeket ismered, a jövőbelieket nem. Egy hitelbírálat 4–6 hét is lehet, ezt számold bele. A sietség viszont ne vigyen bele egy rossz lakásba, mert a 3 százalék egy rossz vételt sem tesz jóvá.
- Ha befektetési céllal vennél vele lakást: itt a legnagyobb a szabályozási kockázat, és a kormány a bérlakáspiac szabályait is átalakítaná. Ezt a döntést most kétszer gondold át.
- Ha kilógsz a programból, és piaci hitelre szorulsz: a bankok ajánlatai között nagyobb a különbség, mint amennyit egy hónapnyi kivárással nyerhetsz. Hogy miért nincs egy legjobb bank, azt ebben a cikkben bontottam ki.
- Ha eladó vagy: a tavalyi árakhoz kötött várakozás most a legnagyobb ellenséged, főleg Budapesten. A jól beárazott ingatlan még mindig gyorsan elkel.
- Ha már van Otthon Start hiteled: a jelenlegi információk szerint nincs teendőd, a fix kamat a szerződésedhez kötött.
Apróság, de nem mindegy: jelenleg van olyan bank, amelyik év végéig 200 ezer forint jóváírást ad Otthon Start hitelhez. Az ilyen ajánlatok gyorsan jönnek és mennek, ezért mindig az aznapi állapotot érdemes nézni, ebben segítek.
Összegzés
Az Otthon Start egy év alatt rekordot hozott a hitelpiacon, a lakáspiacon viszont véget ért a buli, és most a kijózanodás jön. A vevőknek ez inkább jó hír: több idő, több alku, a 3 százalék pedig egyelőre ugyanúgy elérhető. Ami bizonytalan, az a szabályok jövője, ezért a döntésed most kevésbé az időzítésen múlik, sokkal inkább azon, hogy a te helyzetedben melyik hitel és melyik ingatlan áll össze egy épkézláb tervvé. Ebben tudok segíteni: lefuttatjuk a számokat, összevetjük a bankokat, és megmutatom, hol van mozgástered.
Molnár András
Független hitelközvetítő és az okosdontes.hu alapítója, valamint a Bankmonitor hivatalos szakértő partnere.
Egykori programozóként a logikára épülő pénzügyi tervezésben hisz. Célja, hogy saját fejlesztésű ügyfél kezelő rendszerével, beépített kalkulátoraival és egyenes, sallangmentes elemzéseivel segítsen a legokosabb hitel- és ingatlanpiaci döntések meghozatalában.
Kövesd a friss elemzésekért Facebookon, YouTube-on is.
Többet szeretnél tudni?
Megtalálsz a legismertebb közösségi média felületeken.
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
A cikkek előkészítésében és az illusztrációk elkészítésében mesterséges intelligencián alapuló eszközöket is használok. Minden tartalmat publikálás előtt ellenőrzök, ennek ellenére a cikkeben lehetnek a mulasztásomból fakadó hibák. Ezekért jogi felelősséget nem vállalok. A képek illusztrációk, nem valós ügyfeleket vagy személyeket ábrázolnak.. Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő