Amit a bulvárból kihagytak
(2026. augusztus)
Van egy ilyen beteg szokásom, amit ritkán verek nagydobra.
Bizony hetente végig olvasom a Magyar Közlönyt, miről nem esett szó a bulvár médiában.
Nem azért, mert ünnepnapokon jobb dolgom nincs, hanem mert tapasztalatból tudom, hogy amíg a hírciklus egy számról beszél, a Közlöny ugyanabban a pár napban simán elrejt még négyet-ötöt – és pont ez az öt mondja meg igazán, merre van az előre.
A múlt héten is (augusztus 24–31.) pontosan ez történt.
Mástól sem volt hangos az internet, minthogy az MNB harmadszor is vágott, és így az alapkamat 5,5% lett.
Ez igaz, és fontos is.
Csakhogy ugyanebben a héten még négy másik döntés is megjelent, amelyekről a bulvár meg sem említette, hogy összefüggenek egymással és a kamatdöntéssel.
Együtt olvasva viszont világosan kirajzolódik egy irány: az állam néhol most enged el egy kockázatot, máshol pedig pont most szorítja magához.
Lássuk, mit találtam még a betűk rengetegében, amíg mindenki az alapkamaton csüngött.
hello@okosdontes.hu | 06 30 812 8267
Öt döntés egy hét alatt – a puszta tények
Mielőtt belemennénk részletesebben, nézzük a tényeket, hogy ne kelljen a címekből kitalálni őket.
- 27/2026. (VIII. 25.) MNB rendelet – az alapkamat 5,75 százalékról 5,5 százalékra csökkent. Sorozatban a harmadik vágás a júniusban indult, úgynevezett mini kamatcsökkentési ciklusban, ilyen alacsonyan 2022. május vége óta nem volt az irányadó ráta.
- 130/2026. (VIII. 26.) Korm. rendelet – a Széchenyi Kártya Program három likviditási termékénél (Folyószámlahitel MAX+, Turisztikai Kártya MAX+, Likviditási Hitel MAX+) az állami kamattámogatással csökkentett kamat mostantól a 3 havi BUBOR szintjéhez igazodik az eddigi fix 3 százalék helyett, cserébe megszűnik a kötelező készfizető kezesség előírása.
- 1268/2026. (VIII. 26.) Korm. határozat – a kormány felülvizsgálja az állami viszontgaranciák állományát, korlátozza az új garanciák nyújtását, célja, hogy az állami garanciavállalás GDP-arányosan az uniós átlag alá kerüljön.
- 1267/2026. (VIII. 26.) Korm. határozat – 981,1 milliárd forint többletforrás a 2026-os központi költségvetésben uniós programok (vidékfejlesztés, halászat, kohézió) kifizetéseihez.
- 131/2026. (VIII. 28.) Korm. rendelet és a hozzá kapcsolódó GEM rendelet – könnyített engedélyezés a megújulóenergia-beruházásoknak, kiterjesztett csatlakozási szabályok a háztartási méretű erőműveknek és energiatárolóknak, valamint kötelező okosmérő-telepítés egy éven belül ott, ahol eddig nem volt mérés.
A hátterükben egy közös szál fut.
A 127/2026. (VIII. 25.) Korm. rendelet az RRF-terv végrehajtási intézményrendszerét módosítja – vagyis mind az öt döntés egy nagyobb, uniós forrásokhoz kötött ütemterv része.
Ez önmagában nem összeesküvés, inkább határidő: az RRF-mérföldköveket most tolja át a kormány, és ez az egyszerre érkező jogszabálycsomag ennek a lenyomata.
Az első szál: olcsóbb lett a pénz, de nem oda megy, ahova két éve
A kamatvágásnak két vége van, és a hírek jellemzően csak az egyikről szólnak. Ha csökken az alapkamat, nemcsak a hiteled olcsóbbodik, hanem a kockázatmentes megtakarításod hozama is lejjebb kúszik. A három hónapos diszkont kincstárjegy aukciós átlaghozama az augusztus 25-i aukción 5,21 százalék volt, az év elején még 6,14 százalék – nagyjából egy százalékpont tűnt el nyolc hónap alatt, és a ciklus folytatásával ez tovább megy.
A lakossági állampapír-értékesítés a napokban az év mélypontjára esett, és ebből többen menekülést olvastak ki. Érdemes óvatosnak lenni ezzel: az adott hét a hosszú hétvége miatt csak három munkanapos volt, a háztartások állampapír-állománya pedig év eleje óta nagyjából 1100 milliárd forinttal nőtt, szemben az éves tervben szereplő 1000 milliárddal. A trend iránya igaz, a dráma nem.
A pénz viszont tényleg mozog. A BAMOSZ júliusi statisztikája szerint éven belüli rekordot ért el a hazai befektetési alapokba áramló tőke, több mint 226 milliárd forinttal – és itt jön az a sor, ami a legjobban érdekel: az ingatlanalapok voltak az egyetlen kategória, ahonnan tőke áramlott ki. Mindenhova be, onnan ki.
Ezt a filmet már láttuk egyszer. A magas állampapír-kamatok által kifizetett pénz jelentős része 2024–25-ben a lakáspiacon kötött ki, jellemzően bérbeadási céllal, és ennek komoly árfelhajtó hatása volt: 2025-ben nominálisan 23,5 százalékkal drágultak a lakások. Erre ült rá 2025 szeptemberétől az Otthon Start, amivel a támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül 23-ról 81 százalékra ugrott. Két keresleti hullám, egy szűkös lakásállományra, alig egy év különbséggel – és mindkettő mögött ugyanaz állt: az állam, egyszer a kamatfizetésen, egyszer a kamattámogatáson keresztül.
Most viszont éppen az ellenkezője zajlik. A bankok az Otthon Startnál a jogszabályi 3 százalékos plafon alá mennek (MagNet 2,80, UniCredit és MBH 2,89, CIB 2,95 százalék), miközben az MNB friss lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében először fordult elő több mint három éve, hogy minden településtípuson egyszerre csökkentek az árak negyedéves alapon – országosan 1,1, Budapesten 0,6 százalékkal.
Olcsóbb a hitel, mint az elmúlt 4 évben bármikor, és közben megállt az áremelkedés.
Az oldja fel az ellentmondást, hogy a lakásárakat ma nem a kamat tartja, hanem a támogatási rendszer paraméterei: mivel a vásárlások több mint 60 százaléka hitelből megy, és a hitelek nagyjából 80 százaléka támogatott, a piac legnagyobb vevőcsoportjának fizetőképességét egy kormányrendelet 50 milliós hitelplafonja és 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja szabja meg. Az eladó ehhez árazik.
A négyzetméter-plafon nem csak plafon. Referenciaár is – és lefelé is éppolyan ragadós, mint felfelé volt.
Ide kapcsolódik az ingatlanbefektetők szerepe is, mert az árindikálás mindkét irányban működik.
Amíg a befektetői pénz beáramlott, ő szabta meg a hirdetési árakat; ma viszont a plafon alatti szegmensben egyszerűen nem tud versenyezni azzal a vevővel, aki 3 százalék alatti kamattal finanszíroz.
Az MNB adatai szerint Budapesten a befektetők már a piac eladói oldalán vannak többségben – ami remekül illik a fenti ingatlanalap-kiáramláshoz.
A második szál: duplázódó kkv-hitelköltség a Széchenyi Kártyánál
A Széchenyi Kártya Program három likviditási terméke – a Folyószámlahitel MAX+, a Turisztikai Kártya MAX+ és a Likviditási Hitel MAX+ – eddig évi fix 3 százalékos, állami támogatással csökkentett kamatozású volt.
Ezután a 3 havi BUBOR szintjéhez igazodik, ami júniusban 5,89 százalékon állt. Ez nagyjából a kamatteher megduplázódását jelenti azoknak a kkv-knak, amelyek ezekből a termékekből finanszírozzák a napi működést – bért, rezsit, adót, beszállítói számlát, készletbeszerzést –, és a kamat háromhavonta újraárazódik, tehát a bizonytalanság is állandósul.
Cserébe megszűnik a garanciaintézményi készfizető kezesség – jellemzően a Garantiqa – kötelező előírása, ami kevesebb díjat és adminisztrációt jelent, bár a bank egyedileg továbbra is kérhet más biztosítékot. Fontos, hogy a beruházási célú termékeket, a gépvásárlásra, ingatlanra, kapacitásbővítésre szánt Beruházási Hitel MAX+-t a rendelet nem érinti, ezek maradnak kedvezményesek.
A harmadik szál: az állam visszavesz a garanciavállalásból
Ugyanezen a héten jelent meg a garanciaállomány felülvizsgálatáról szóló határozat is: a kormány csökkenti az állami viszontgaranciák állományát, korlátozza az új garanciák nyújtását, és kimondott célja, hogy az állami garanciavállalás GDP-arányosan az uniós átlag alá kerüljön. A pénzügyminiszter szabja meg a garanciakeretek felső határát, a 2027-es költségvetés tervezésekor pedig újra átnézik az állományt.
A két döntést egymás mellé téve nehéz nem meglátni az irányt: középtávon szűkülhet a Garantiqa és az AVHGA kezességvállalási kapacitása, a Széchenyi
Kártyánál pedig már most eltűnt a kötelező kezesség. Vagyis egyetlen héten belül két különböző csatornán lépett hátrébb az állam a kkv-hitelkockázat vállalásából.
Ez nem jelenti azt, hogy elapadna a forrás – a másik határozat 981,1 milliárd forint többletforrást biztosít az uniós programok kifizetéseihez, tehát a pénz megvan, csak a kockázat egy része máshova kerül. Akinél garanciaigényes ügylet van tervben, annak érdemes még idén beadnia, amíg a régi feltételek élnek.
A negyedik szál: energiahálózat és lakáspiac között
A hét energetikai tárgyú jogszabályai első ránézésre a legszárazabbnak tűnnek, pedig gyakorlati hatásuk van.
Az elosztóknak egy éven belül okosmérőt kell felszerelniük a kisfeszültségű hálózaton mindenhol, ahol eddig nem történt mérés, miközben könnyített térségeket jelölnek ki megújulóenergia-beruházásokhoz, és rövidül a környezetvédelmi engedélyezés határideje.
Ez kedvezőbb terepet ad a napelemes és energiatárolós finanszírozásnak – vagyis olyan zöldhitel-konstrukcióknak, amelyeket érdemes az ingatlanhitel mellé csomagolni. Ezzel párhuzamosan a MEKH két rendelete rögzíti a villamosenergia-rendszerhasználati díjak éves megállapításának módszertanát: ez a 2027. januári díjak – vagyis a lakossági és céges áramköltség – előszabálya, ami ősszel egyre gyakrabban kerül elő ingatlan-üzemeltetési és vállalati cash-flow tervezésnél.
Ami összeköti a négy szálat
Az öt jogszabály négy nagyobb szálra fűződik fel:
a pénz ára (MNB), a Széchenyi Kártya kamata, az állami garanciavállalás mértéke és az energiahálózat.
Ha egymás mellé teszed őket, egy elég koherens kép rajzolódik ki: a kormány pontosan azokon a pontokon lép hátrébb a kockázatvállalásból, ahol a másik oldalon egy kkv áll – Széchenyi Kártya, viszontgarancia-állomány –, és pontosan ott marad, sőt bizonyos értelemben erősödik a szerepe, ahol a legnagyobb a tétje egy háztartás vagy a lakáspiac egésze számára – Otthon Start paraméterei, energiahálózat-fejlesztés.
Na jó, ez már majdnem politika, úgyhogy mondjuk ki mindkét olvasatot, mert mindkettő védhető.
Az egyik szerint ez egyszerű költségvetési fegyelem: az uniós átlaghoz igazított garanciaállomány kisebb jövőbeli kockázatot jelent az államháztartásnak, az RRF-ütemterv teljesítése pedig amúgy is határidőhöz kötött, tehát a lépés inkább kényszerpálya, mint szándék.
A másik olvasat szerint ugyanez kockázat-áthárítás: a kamattámogatás megszűnése és a kötelező kezesség eltörlése a bankra és a kkv-ra tolja azt, amit eddig az állam viselt, miközben a lakáspiacon éppen most nő a kitettség egyetlen program paramétereire.
Valószínűleg mindkettő igaz egyszerre, csak más nézőpontból – és pont ez a fajta kettősség az, amit egy kamatdöntésről szóló hírben nemigen fognak megírni.
Egyrészt mert nem érdekli Átlag Józsit, másrészt ha érdekli is, nem fordít rá figyelmet. (grátisz nem generál kattintást, és pénzt)
Ha Te ezt elolvastad, nem vagy Átlag Józsi 🙂
Miről is beszéltem eddig?
Ha kkv-tulajdonos vagy, és Széchenyi Kártya-terméket használsz
Ha a Folyószámlahitel, a Turisztikai Kártya vagy a Likviditási Hitel MAX+ a napi likviditásod része, a kamatterhed a következő negyedévben jó eséllyel megduplázódik.
Ezt most, előre érdemes beépíteni a cash-flow tervbe, nem akkor szembesülni vele, amikor megérkezik az új törlesztő. Ha beruházásra vennél fel hitelt, a Beruházási Hitel MAX+-t ez a rendelet nem érinti, ott nincs teendő.
Ha most vennél lakást, vagy már van hiteled
A rövid verzió: olcsóbb a hitel, mint valaha, de az árakat ma nem a kamat, hanem az Otthon Start paraméterei tartják, és ez önmagában is kockázat, ha egyszer változnak.
Ezt a témát külön, minden helyzetre lebontva végigvesszük egy korábbi elemzésben.
Ha megtakarításod van, vagy ingatlanbefektetésben gondolkodsz
A négy százalék körüli reálhozam mellett a türelem önmagában is versenyképes stratégia, nem kell azonnal új helyet keresni a pénznek.
Ha mégis ingatlanba fektetnél, számolj a plafon feletti szegmenssel vagy a felújítással teremtett értéknövekedéssel – a plafon alatti, automatikus felértékelődés időszaka egyelőre szünetel.
Mit tegyél most?
A jövő nem a hírekben dől el, hanem a Közlönyben, csak épp nem olvassa el senki.
Ez az öt döntés önmagában egyik sem drámai, együtt viszont pontosan megmutatják, hova mozdul a kockázat a következő egy-két évben: lejjebb a kkv-khoz, és tovább koncentrálódik a lakáspiacon egyetlen program köré.
Ha ez a fajta heti Közlöny-olvasás hasznosnak tűnik, szólj – szívesen csinálok belőle rendszeres rovatot, hogy ne kelljen neked is végigrágnod magad rajta.
Molnár András
Független hitelközvetítő és az okosdontes.hu alapítója, valamint a Bankmonitor hivatalos szakértő partnere.
Egykori programozóként a logikára épülő pénzügyi tervezésben hisz. Célja, hogy saját fejlesztésű ügyfél kezelő rendszerével, beépített kalkulátoraival és egyenes, sallangmentes elemzéseivel segítsen a legokosabb hitel- és ingatlanpiaci döntések meghozatalában.
Kövesd a friss elemzésekért Facebookon, YouTube-on is.
Többet szeretnél tudni?
Megtalálsz a legismertebb közösségi média felületeken.
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő