És a lakásbefektetés sem aranybánya
Megvolt a választás, megalakult az új kormány, Kármán András pedig elmondta a terveit. Ha azt vártad, hogy minden felfordul a lakáspiacon, kapaszkodj meg: a támogatott hitelek maradnak. Legalábbis 2026-ban.
Közben viszont a piac teljesen más irányba indult el. Ha befektetési céllal gondolkodsz lakásvásárlásban, most már nem elég annyit mondani, hogy „az ingatlan mindig jó befektetés”.
A számokat újra kell kalkulálni.
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Volt saját lakástulajdonod az elmúlt 10 évben?
Az alábbi kivételek közül bármelyik igaz volt rád?
– A lakás forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Ft-ot
– Haszonélvezeti jog volt rajta
– A tulajdonrész kevesebb mint 50% volt
Magyar állampolgár vagy jogszerű magyarországi tartózkodásod van?
Legalább 2 év igazolható TB jogviszonyod vagy tanulói / hallgatói jogviszonyod van?
Az elmúlt 180 napban aktív TB jogviszonyod volt?
Büntetlen előéletű vagy?
Van lejárt köztartozásod, amelyet nem tudsz 14 napon belül rendezni?
Fizettél vissza állami támogatást az elmúlt 3 évben?
Az ingatlan megfelel az 1,5 M Ft/m² feltételnek és lakható?
Közeli hozzátartozódtól vásárolsz vagy építtetsz ingatlant?
Gratulálunk! Elvileg jogosult vagy.
A megadott válaszok alapján megfelelsz az Otthon Start hitel alapfeltételeinek. A pontos összeg és kondíciók személyes konzultáción derülnek ki.
Sajnos nem vagy jogosult.
A megadott adatok alapján jelenleg nem felelsz meg az Otthon Start hitel feltételeinek. Szakértőnk segíthet megtalálni az elérhető alternatívákat.
Miért nem lesz nagy felfordulás a támogatott hitelezésben?
A Tisza Párt földcsuszamlásszerű győzelmet aratott. Kármán András lett a pénzügyminiszter, és az első nagy kérdés rögtön az volt: mi lesz az Otthon Starttal, a CSOK Plusszal és a Babaváróval?
A válasz egyelőre: semmi drámai.
Kármán parlamenti meghallgatásán világossá tette, hogy az új kormány nem megszüntetni akarja a támogatott hiteleket, hanem más irányba terelni őket.
- Az Otthon Start 3%-os kamata marad.
- A CSOK Plusz marad.
- A Babaváró marad.
Ez azért fontos, mert a választást követő hetekben a Bankmonitor adatai szerint látványosan megnőtt az érdeklődés a támogatott hitelek iránt. Sokan attól tartottak, hogy az új kormány megszünteti ezeket a konstrukciókat.
Egyelőre erről nincs szó.
Amit viszont érdemes komolyan venni: Kármán szerint az eddigi rendszer túlságosan a saját tulajdonszerzést támogatta, ami hozzájárult az ingatlanárak elszállásához. Az új irány inkább a bérleti piac erősítése és a kínálati oldal bővítése lehet.
Ez azt jelenti, hogy középtávon, várhatóan 2027–2028 körül, a támogatási rendszer átalakulhat.
De 2026-ban még nem várható érdemi változás.
A piac kettészakadt: Budapest fékez, a vidék még gyorsul
Az ingatlan.com legfrissebb lakásárindexe szerint az éves lakásár-emelkedés üteme 15,8%-ról 14,3%-ra mérséklődött.
Ez technikailag lassulás. De a 14%-os éves drágulás még mindig brutálisan magas szám.
A különbség inkább az, hogy hol történik.
| Terület | Éves drágulás (2026. április) | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Budapest | 10,9% | Legalacsonyabb az országban |
| Pest megye | 18,0% | Legmagasabb az országban |
| Közép-Dunántúl | 15,5% | Átlagos vidéki ütem |
| Dél-Alföld | 15,3% | Átlagos vidéki ütem |
| Észak-Alföld | 15,2% | Átlagos vidéki ütem |
A legfontosabb ok az Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája.
Budapesten ez már egyre inkább plafonként működik, mert a piaci árak sok helyen átlépték ezt a szintet. Emiatt a támogatott hitellel megvásárolható lakások köre beszűkült.
Vidéken viszont más a helyzet.
Ott a piaci árak és a támogatási limit között még bőven van mozgástér, így az Otthon Start továbbra is hajtja az árakat. Pest megye 18%-os drágulása pontosan ezt tükrözi.
Havi szinten még érdekesebb a kép:
- Márciusban országosan 2%-os havi drágulás volt.
- Áprilisban már csak 0,8%.
- Budapesten pedig 0,1%-os csökkenést mértek.
A Privátbankár elemzője szerint a fővárosi éves drágulás hamarosan 10% alá eshet.
A piac másik fontos kettéválása:
- A reálisan árazott lakások 4–8 hét alatt elkelnek.
- A túlárazott ingatlanok 3–6 hónapig állnak.
Az alku visszatért.
Az OTP Ingatlanpont adatai szerint országosan átlagosan 5,9% volt az alku mértéke az utolsó hirdetési ár és a végső szerződéses ár között.
Budapesten ez kisebb, körülbelül 2,9%, vidéken viszont jóval nagyobb engedményeket lehet elérni.
Mit jelent ez vásárlóként?
- Ha Otthon Starttal vásárolsz Budapesten: az 1,5 millió Ft/nm ársapka erősen leszűkíti a választékot.
- Ha piaci hitellel vásárolsz: most jobb az alkupozíciód, mint két éve volt. A túlárazott lakásoknál bátran próbálj 5–8%-os alkut.
- Ha Pest megyében vagy vidéken keresel: az árnövekedés egyelőre nem állt meg, de az Otthon Starttal még mindig vállalható számokkal lehet kalkulálni.
- A második félévben élénkülhet a piac: aki most kivár, annak rövid távon akár igaza is lehet, de a biztonság nem garantált.
A bérleti lakás többé nem aranybánya
Legalábbis piaci áron
Ez a rész inkább befektetőknek szól.
Ha saját célra vennél lakást, nyugodtan ugorhatsz tovább.
Ha viszont azon gondolkodsz, hogy veszel egy lakást és kiadod, akkor most érdemes nagyon figyelni.
Az Otthon Start program és az elszálló ingatlanárak együtt olyan helyzetet hoztak létre, ahol a befektetési célú lakásvásárlás hozamai látványosan romlottak.
Két fő oka van.
1. Magas belépési ár
Az ingatlanárak az elmúlt 1–2 évben brutális ütemben emelkedtek.
Aki most vesz lakást kiadásra, történelmileg magas árszintről indul. Ez azt jelenti, hogy a bekerülési költség magas, miközben a bérleti díjból számolt hozam egyre alacsonyabb.
A Gránit Alapkezelő számításai szerint a lakásbefektetések hozama két fő tényezőből áll:
- az ingatlan értéknövekedéséből,
- valamint a bérleti díjból.
Ha az árak lassabban emelkednek, mint ahogy az Budapesten már látszik, akkor az értéknövekedési potenciál gyengül.
Ha közben az Otthon Start lefelé nyomja a bérleti díjakat is, akkor a másik hozamláb is romlik.
2. Az Otthon Start a bérleti piacra is hat
A Rentingo elemzése szerint az Otthon Start 2026-ban a budapesti albérletpiac egyik legerősebb alakító tényezője.
A logika egyszerű:
Ha valaki 3%-os hitellel inkább saját lakást vesz 1,5 millió Ft/nm alatt, akkor kevésbé lesz motivált a bérlésre.
Ez gyengíti a keresletet az albérletpiacon.
Az eredmény:
- a fővárosi bérleti díjak gyakorlatilag befagytak,
- a 250 ezer Ft feletti kategóriában nehezebb kiadni a lakásokat,
- a kínálat nőtt,
- a jó ár-érték arányú bérlemények versenye élesebb lett.
Az egyetlen komoly kivétel:
Aki maga is Otthon Starttal, 3%-os hitellel vásárolt befektetési céllal, annak annyira alacsony lehet a finanszírozási költsége, hogy még a nyomott bérleti díjak mellett is elérhet 9–10%-os hozamot.
Piaci hitellel viszont a számok ma már sok esetben nem működnek.
És a Babaváró?
Fontos határidő közeleg
A 2021. június 30. előtt felvett Babaváró hitelek esetében az első gyermek megszületésére vonatkozó ötéves határidőt 2026. július 1-ig hosszabbították meg.
Ez már kevesebb mint három hónap.
A Tisza-kormány egyelőre nem nyúl a Babaváróhoz, ezt Kármán András is megerősítette.
A Bankmonitor adatai szerint azonban körülbelül 32 ezer házaspárnál még nem született meg az első gyermek az ötéves időszakon belül.
Akik ebben a helyzetben vannak, azoknak a határidő kritikus.
Ha lejár, és nem születik gyermek, a hitel piaci kamatozásúvá válik, ami akár többmilliós extra terhet is jelenthet.
Összefoglaló
Mit jelent mindez 2026-ban?
Jelenleg három nagy történet mozgatja a lakáspiacot:
- A támogatott hitelek 2026-ban maradnak, de középtávon átalakulás várható.
- Az ingatlanpiac kettészakadt:
- Budapesten lassulás látható,
- vidéken még mindig erős a drágulás.
- A befektetési célú lakásvásárlás hozamai romlanak, különösen piaci hitellel.
Az Otthon Starttal még működhetnek a számok.
Piaci finanszírozással viszont már messze nem ez az „automatikus aranybánya” kategória.
Ha most vennél lakást bármilyen célra, és szeretnéd pontosan látni, mit jelentenek ezek a folyamatok a saját helyzetedre nézve, keress meg.
Nem általános tanácsot fogsz kapni.
Konkrét számokat rakunk az asztalra.
Molnár András
Pénzügyi szakértő
Email: hello@okosdontes.hu
Telefon: 06-30-812-8267
Többet szeretnél tudni?
Keress minket elérhetőségeinken!
Kövess be friss tartalmakért
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő