Mikor ússzod meg a 4 százalékot, és mit tehetsz, ha nem
Van egy tétel az ingatlanvásárlásnál, amiről a legtöbben csak akkor kezdenek el komolyan gondolkodni, amikor a NAV borítékja már a postaládában van, és ez a vagyonszerzési illeték, illetve az, hogy jár-e rá ingatlanvásárlás illetékmentesség. Az önerőt kiszámoljuk, az ügyvédi díjat betervezzük, a földhivatali eljárási díjat is elfogadjuk, aztán jön a vagyonszerzési illeték, és hirtelen kiderül, hogy egy hatvanmilliós lakásnál még két és fél millió forintot elő kell teremteni valahonnan. Ez pontosan az az összeg, amivel sok vásárlónál a költözés utáni első hónapok kényelmesen elviselhetőek lettek volna, és ehelyett egy határozat formájában landol az asztalon.
Az ingatlanvásárlás illetékmentesség kérdése ezért nem elméleti jogi finomság, hanem nagyon is konkrét készpénzkérdés. A jó hír az, hogy a magyar illetékrendszerben meglepően sok jogcím létezik, ami vagy teljesen eltünteti ezt a tételt, vagy jelentősen lefaragja belőle, és 2026 januárjától az egyik legfontosabb szabály kimondottan a vásárlók javára módosult. A rossz hír, hogy ezek a jogcímek nem járnak automatikusan, több közülük külön nyilatkozathoz kötött, és van néhány olyan határidő, ami ha lecsúszik, akkor egy egyébként jogos mentesség egyszerűen elvész.
Ebben a cikkben végigmegyünk azon, hogy mennyi az illeték egyáltalán, kik azok, akik jogszerűen nem fizetnek belőle egy fillért sem, mi változott idén, és ami legalább ennyire fontos: mi a teendő akkor, ha semmilyen mentesség nem jön össze, mert az illetékfizetésnek is több forgatókönyve van, mint amennyit a legtöbb vevő ismer.
Tartalomjegyzék
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Mennyi is az az illeték, amiről beszélünk
A hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték, a köznyelvben vagyonszerzési vagy egyszerűen ingatlanvásárlási illeték. Ezt a vevő fizeti, tehát a vagyonszerző, és a mértéke lakás esetében a forgalmi érték négy százaléka egymilliárd forintig, az e feletti részre két százalék, ingatlanonként legfeljebb kétszázmillió forint. A gyakorlatban a magyar vásárlók elsöprő többségének ebből csak az első szám számít: négy százalék.
Nem lakóingatlanra, tehát garázsra, telekre, üdülőre, üzlethelyiségre ugyanúgy négy százalék az általános mérték, ez sokakat meglep, akik abban a hitben vannak, hogy a nyaraló vagy a telek valamiért kedvezőbben adózik.
Egy fontos részlet, ami rendszeresen okoz meglepetést: az illeték alapja nem a vételár, hanem a forgalmi érték, és ezt a NAV állapítja meg.
A vagyonszerző nyilatkozhat az értékről, de az adóhatóság elsősorban összehasonlító értékadatokból dolgozik, vagyis abból, hogy az adott településrészen az elmúlt két évben hasonló ingatlanok milyen áron cseréltek gazdát. Ha nincs megfelelő összehasonlító adat, más módszert is alkalmazhat, helyszíni szemlét tarthat, szakértőt vonhat be, sőt az energetikai tanúsítvány adatait is felhasználhatja. Ez a rendszer logikus abból a szempontból, hogy megakadályozza a szerződéses vételár szándékos leértékelését, viszont azt is jelenti, hogy ha valaki piaci ár alatt jut ingatlanhoz, mondjuk egy hagyatéki gyorseladásnál vagy egy rossz állapotú lakásnál, akkor is a NAV által megállapított értékkel kell számolnia.
Nézzük meg, mit jelent ez a mindennapi számokban, mert a százalék önmagában kevésbé beszédes, mint a forint:
- 45 millió forintos lakás esetén 1 800 000 forint
- 60 millió forintos lakás esetén 2 400 000 forint
- 80 millió forintos családi ház esetén 3 200 000 forint
- 120 millió forintos ingatlan esetén 4 800 000 forint
Ez az összeg pedig nem a szerződéskötéskor esedékes, hanem később, a tulajdonjog bejegyzését követően, amikor a NAV kiszabja és fizetési meghagyást küld. Erre még visszatérünk, mert az időzítés önmagában is tervezési kérdés.
Mikor jár teljes illetékmentesség ingatlanvásárláskor
Az illetéktörvény több tucat mentességi jogcímet ismer, ezek egy része szűk élethelyzetekre vonatkozik, más része viszont a lakásvásárlók széles körét érinti. Az ingatlanvásárlás illetékmentesség tehát nem egyetlen szabály, hanem jogcímek sora, és mindig azt kell megnézni, hogy a te konkrét élethelyzeted melyikbe fér bele. Vegyük sorra azokat, amelyek egy átlagos magyar ingatlanügyletnél reálisan szóba jönnek.
CSOK, CSOK Plusz és Falusi CSOK: a legerősebb mentesség
Ha a lakás megvásárlásához családi otthonteremtési kedvezményt vagy CSOK Plusz kölcsönt használsz fel, akkor a vagyonszerzés mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól. Ennek a mentességnek az a különlegessége, hogy nincs értékhatárhoz kötve. Nem számít, hogy huszonötmillióért vagy százmillióért veszed a lakást, ha a támogatás felhasználásával történik a vásárlás, akkor nulla forint az illeték.
Ez az a pont, ahol a legnagyobb tényleges pénz áll szemben egymással a magyar lakástámogatási rendszerben. Egy nyolcvanmilliós ingatlannál a CSOK Plusz nemcsak a kedvezményes kamatot hozza, hanem egy azonnali, hárommillió-kétszázezer forintos megtakarítást is, ami készpénzben jelentkezik, méghozzá pont abban az időszakban, amikor a költözés és a berendezkedés amúgy is felemészti a tartalékokat.
Van azonban egy szabály, amit érdemes komolyan venni. Ha a mentességre jogosító támogatás teljes összegét bármilyen okból visszafizeted, vagy a hatóság rendeli el a visszafizetést, akkor a NAV utólag kiszabja az illetéket, mégpedig az illetékkötelezettség keletkezésekori forgalmi érték és az akkor hatályos illetékmérték alapján. Egyetlen kivétel van: ha a gyermekvállalás kizárólag egészségügyi ok miatt hiúsult meg. Vagyis a vállalt gyermek nem csak a támogatás miatt tét, hanem az illeték miatt is, és ezt a kockázatot a döntésnél reálisan kell mérlegelni, nem pedig kizárni a gondolkodásból.
Amikor kisebb értékű lakást veszel, mint amit eladtál
Ez a mentesség az egyik legkevésbé ismert, pedig egy egész élethelyzet-csoportot érint: azokat, akik lefelé költöznek. Ha eladtad a lakásodat, és a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül történt ez az eladás, és az újonnan szerzett lakás forgalmi értéke kisebb, mint az eladotté, akkor a vagyonszerzés teljesen illetékmentes.
Tipikusan ide tartozik az a nyugdíjas házaspár, amelyik a nagy családi házból egy kétszobás társasházi lakásba költözik, vagy az a szülő, aki a budapesti lakását eladva vidéken vesz olcsóbb ingatlant, és a különbözetet félreteszi. Ilyenkor az illetékalap matematikailag negatív lenne, és a jogalkotó ezt nulla illetékként kezeli, nem pedig valamiféle jóváírásként.
Egyenes ági rokonok és házastársak között
Az egyenes ági rokonok közötti visszterhes vagyonátruházás mentes az illeték alól, és ide tartozik az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is. Vagyis ha a szülőtől vagy a nagyszülőtől vásárolsz meg egy ingatlant, akkor az adásvétel után nem keletkezik illetékfizetési kötelezettséged. Ugyanez vonatkozik a házastársak egymás közötti vagyonátruházására, valamint a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyonra, ami váláskor lehet fontos.
Itt kell viszont kimondani azt, amit sok cikk elmos: a testvér nem tartozik ebbe a körbe. Testvérek között az ajándékozás és az öröklés illetékmentes, az adásvétel viszont nem, tehát ha a testvéredtől veszed meg a közös örökség rá eső részét pénzért, akkor a négy százalék főszabály szerint jár. Ez a különbségtétel logikátlannak tűnhet, mégis évek óta így működik, és rendszeresen okoz kellemetlen meglepetést olyan családi megállapodásoknál, amiket a felek jóhiszeműen, de rossz jogi konstrukcióban kötöttek meg.
Telek, ha négy éven belül építkezel
Lakóház építésére alkalmas telek megszerzése mentes az illeték alól, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított négy éven belül lakóházat épít, és a felépített lakóházban a lakások hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább tíz százalékát.
Ez a konstrukció felfüggesztett illetékkel működik, tehát a NAV megállapítja az összeget, de nem hajtja be, amíg a négy év le nem telik. Ha az építkezés nem valósul meg határidőre, vagy magad kéred a felfüggesztés megszüntetését, akkor a megállapított illetéket az eredeti esedékességtől számított késedelmi pótlékkal együtt kell megfizetni. Vagyis nem egyszerűen visszamenőleg fizetsz, hanem drágábban. Aki telket vesz építési szándékkal, annak ezt a négy évet ugyanolyan komolyan kell terveznie, mint a hitel futamidejét, mert egy elhúzódó engedélyezés vagy egy félbehagyott projekt itt közvetlen pénzügyi büntetéssel jár.
Új építésű lakás vállalkozótól
A vállalkozó által értékesítési céllal újonnan épített lakás megszerzése tizenötmillió forintos forgalmi értékig illetékmentes. Ha az új lakás értéke nem haladja meg a harmincmillió forintot, és nem igazolsz másik lakáseladást, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetned azt az összeget, ami akkor járna, ha a lakás értéke tizenötmillió forint lenne, vagyis hatszázezer forintot.
Egy huszonnyolcmillió forintos új lakásnál ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az egymillió-százhúszezer forintos illeték helyett ötszázhúszezret fizetsz.
Csakhogy nézzünk szembe azzal, hogy 2026-ban hol lehet Magyarországon harmincmillió forint alatt új építésű lakást venni: néhány kistelepülésen, kis alapterületen, és egyre szűkülő körben. Ez a kedvezmény papíron létezik, a valós lakáspiacon viszont évről évre kevesebb ügyletnél alkalmazható, mert az értékhatárokat évek óta nem igazították az árakhoz. Nem tévedés tehát, ha a saját számításodban nullával kalkulálsz vele, de azért mindig ellenőrizd, mert a preferált kistelepüléseken még előfordul.
Amikről ritkábban esik szó
Az illetéktörvény további mentességeket is tartalmaz, ezek szűkebb kört érintenek, de ha valaki éppen ilyen helyzetben van, komoly összegről beszélünk. Ilyen az önkormányzati vagy állami tulajdonban álló lakásra vonatkozó elővásárlási jog alapján történő szerzés, a természeti katasztrófa miatt megsemmisült vagy megrongálódott lakás helyett vásárolt lakás megszerzése, a kisajátítás vagy bányakár miatti csereingatlan-szerzés, a kisajátítás alapjául szolgáló közérdekű célra megvásárolt ingatlan vételárából történő ingatlanvásárlás, valamint a földműves termőföldvásárlása, ha öt évig nem idegeníti el és mező- vagy erdőgazdasági célra hasznosítja.
Az Otthon Start önmagában nem ad illetékmentességet
Ez az a pont, ahol a legtöbb félreértés keletkezik, és ahol a legnagyobb összeg forog kockán. Az Otthon Start program a fix három százalékos kamatával nagyon sok fiatal számára megnyitotta az első lakás megvásárlásának lehetőségét, és sokan magától értetődőnek veszik, hogy egy ilyen mértékű állami támogatás mellé az illetékelengedés is jár. Nem jár. A programban való részvétel önmagában nem teremt mentességi jogcímet, tehát ha kizárólag Otthon Start hitelből vásárolsz, akkor a négy százalékot ugyanúgy meg kell fizetned, mint bárki másnak.
Ez nem adminisztratív véletlen, hanem kimondott kormányzati döntés volt még a program indulásakor, és azóta sem változott. A logika mögötte az, hogy a kamattámogatás már önmagában hatalmas költségvetési tétel, és az illetékbevétel az egyik olyan forrás, amit a lakáspiaci élénkülés éppen hogy növel.
Aki ezt költségvetési szemszögből nézi, annak van racionalitása. Aki vásárlóként nézi, annak viszont az a valóság, hogy egy hatvanmilliós lakásnál két és fél millió forinttal többet kell összeraknia a tíz százalékos önerőn felül, méghozzá abban az élethelyzetben, amikor a legkevesebb megtakarítása van.
Van azonban egy kombináció, ami mindent megold. Ha az Otthon Start mellé CSOK Plusz kölcsönt vagy CSOK támogatást is igénybe veszel, akkor a CSOK-jogcímen a vásárlás illetékmentessé válik. Vagyis nem magától az Otthon Starttól, hanem a mellé kapcsolt támogatástól. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a gyermeket vállaló pároknál a két konstrukció együtt lényegesen többet ér, mint a puszta kamatkülönbözet, és ezt a kombinációt érdemes már a keresés fázisában végigszámolni, nem pedig a szerződéskötés után.
Érdemes még egy csapdára figyelni, ami első hallásra apróságnak tűnik. Az Otthon Start rendeletében szereplő elsőlakás-vásárlói kör és az illetéktörvény szerinti első lakástulajdont szerző fogalma nem azonos. Attól, hogy az Otthon Start szerint elsőlakás-vásárlónak minősülsz, még nem biztos, hogy az illetéktörvény szerinti kedvezményekre is jogosult vagy, és fordítva. A két jogszabály külön életet él, és a NAV az illetéktörvény definícióját nézi, nem a hitelprogramét
Ami 2026 januárjától a vásárlók javára változott
Az illetéktörvény 2026. január 1-jén hatályba lépett módosítása a cserét pótló vétel szabályait nyitotta ki, és ez az elmúlt évek egyik legkézzelfoghatóbb könnyítése volt a lakáspiacon. Két dolog történt.
Három év helyett öt év
A cserét pótló vétel lényege, hogy ha a lakásvásárlásod mellett eladtál egy másik lakást, akkor az illetéket nem a megvásárolt ingatlan teljes forgalmi értéke után fizeted, hanem csak a vásárolt és az eladott lakás értékének különbözete után. Korábban ehhez az kellett, hogy az eladás a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül történjen. A módosítással a visszatekintési idő három évről öt évre nőtt.
Ez azoknak segít igazán, akik valamilyen okból kivártak. Aki 2021-ben eladta a lakását, mert akkor jó árat kapott érte, aztán albérletbe költözött vagy a szülőkhöz, és csak most, 2026-ban vásárol újra, az a régi szabály szerint már kiesett volna a kedvezményből. Most nem esik ki.
Több eladás közül a kedvezőbb választható
A másik változás technikailag apróbbnak hangzik, pénzben viszont sokat jelenthet. Korábban, ha valakinek több lakáseladása is volt az időszakban, a vásárláshoz időben legközelebb eső eladást kellett figyelembe venni. Ez a kikötés kikerült a törvényből, így ma a számodra kedvezőbb illetékalapot eredményező értékesítést választhatod.
Nézzünk erre egy konkrét számot. Tegyük fel, hogy veszel egy százmillió forintos lakást. Négy évvel ezelőtt eladtál egy ötvenötmilliós ingatlant, tavaly pedig egy harmincötmilliósat. A régi szabályok szerint a harmincötmilliósat kellett volna beszámítanod, mert az volt időben a legközelebbi, így az illetékalapod hatvanötmillió forint lett volna, a fizetendő összeg pedig kétmillió-hatszázezer forint. Az új szabályok szerint választhatod az ötvenötmilliós eladást, az illetékalap negyvenötmillió forintra csökken, a fizetendő illeték egymillió-nyolcszázezer forint. A különbség nyolcszázezer forint, egyetlen döntésen múlik, és pontosan azon, hogy valaki tudja-e, hogy joga van választani.
És most jön a rész, amit a legtöbb összefoglaló elhallgat
Az öt éves visszatekintés nem terjed ki mindenre. A jogalkotó az illetékalap-kedvezmény szabályát írta át, a kapcsolódó rendelkezéseket viszont nem mindenhol követte. A NAV 2026. január 30-án közzétett hivatalos tájékoztató füzetében is jól látszik ez a kettősség: a több lakásvásárlás és -értékesítés párosítására vonatkozó szabálynál, valamint a kisebb értékű lakás vásárlásához kapcsolódó teljes illetékmentességnél továbbra is három év szerepel.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha négy évvel ezelőtt adtál el egy hatvanmilliós lakást, és most veszel egy negyvenmilliósat, akkor az illetékalap-kedvezményre ugyan hivatkozhatsz, a teljes mentességre viszont a jelenlegi szövegezés szerint nem, mert az még a három éves ablakhoz van kötve. Ez a fajta belső következetlenség nem ritka a magyar adójogban, jellemzően egy későbbi módosítás rendezi, de amíg ez nem történik meg, a te pénztárcádon csattan. Ha ilyen helyzetben vagy, azt konkrétan, iratokkal együtt kell végignézni, nem pedig egy internetes összefoglalóból eldönteni.
Ha nem jár mentesség: a kedvezmények és a részletfizetés
Fiatal első lakásszerzők ötven százalékos kedvezménye
Aki az illetékkötelezettség keletkezésekor még nem töltötte be a harmincötödik életévét, és az első lakástulajdonát szerzi meg, az az egyébként fizetendő illeték ötven százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, feltéve, hogy az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a tizenötmillió forintot. Vagyis négy százalék helyett kettőt fizet.
Nézzük meg ezt őszintén. Egy tizenötmilliós lakásnál a megtakarítás háromszázezer forint, ami nem semmi, viszont a mai magyar lakáspiacon a tizenötmilliós értékhatárba tartozó ingatlanok köre nagyon szűk, jellemzően kistelepülési, kis alapterületű vagy felújítandó ingatlanokra korlátozódik. Külön csapda, hogy nem a megszerzett tulajdoni hányad értéke számít, hanem az egész lakás forgalmi értéke: ha egy harmincmilliós lakás felét veszed meg, akkor hiába tizenötmillió a te részed, a kedvezmény nem jár. Ez a szabály tehát létezik, de a valóságban egyre kevesebb ügyletnél alkalmazható, és jó lenne, ha a jogalkotó egyszer hozzáigazítaná az árakhoz.
Fontos figyelmeztetés: ha a kedvezményt jogosulatlanul veszed igénybe, akkor az igénybe vett összeg háromszorosát írja elő a NAV pótlólag. Ugyanez vonatkozik a cserét pótló vételi kedvezmény jogosulatlan igénybevételére is, ott a különbözet háromszorosát kell megfizetni. Ez nem az a terület, ahol érdemes reménykedve nyilatkozni.
Tizenkét havi pótlékmentes részletfizetés minden első lakásszerzőnek
Ezt a lehetőséget nagyon kevesen ismerik, pedig sokkal szélesebb kört érint, mint az előző kedvezmény. A NAV az első lakástulajdon megszerzése esetén a vagyonszerző kérelmére legfeljebb tizenkét hónapra, havonta egyenlő részletekben teljesítendő, pótlékmentes részletfizetést engedélyez. És most jön a lényeg: ennél a kedvezménynél nincs életkori feltétel, és nincs értékhatár sem.
Vagyis ha negyvenkét éves vagy, és életedben először veszel saját lakást nyolcvanmillió forintért, akkor a hárommillió-kétszázezer forintos illetéket kérelemre havi kétszázhatvanhatezer forintos részletekben, kamat és pótlék nélkül fizetheted meg egy éven át. Ez likviditásban óriási különbség egy olyan időszakban, amikor a költözés, a bútor és az esetleges felújítás amúgy is felemészti a maradékot. A feltétel az, hogy kérelmezni kell, mert magától nem adja senki, és hogy a részleteket tartani kell: ha egy részletet elmulasztasz, a kedvezmény érvényét veszti, a tartozás egy összegben esedékessé válik, és a NAV az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel.
Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban ötven százalékot elérő tulajdoni hányada, vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. A jogosultság vizsgálatánál figyelmen kívül kell hagyni az özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt lakástulajdont, továbbá azt, amit nagykorúságod elérése előtt idegenítettek el. Aki egyszer már igénybe vette ezt a kedvezményt, az később nem minősül első lakástulajdont szerzőnek.
Babaváró kölcsön
2025-től 35 éves korig elérhető az egy gyermek után járó kamatmentes hitel.
Az illetékfizetés egyéb lehetőségei: mi van, ha egyszerre nem megy
Erről a részről szinte sehol nem olvasol az ingatlanos cikkekben, pedig a vevők jelentős részét pontosan ez érinti. Ha nem jár mentesség, és a fizetési meghagyás megérkezik, akkor nem az az egyetlen lehetőség, hogy egy összegben, harminc napon belül átutalod a teljes összeget. Az adóeljárási szabályok több utat kínálnak, csak éppen mindegyikhez kérelem kell, és mindegyiknek megvan a maga feltételrendszere.
Először is: hogyan és mikor kell fizetni
Az illetékkötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik, a fizetés viszont sokkal később aktuális. A folyamat úgy néz ki, hogy az ügyvéd benyújtja a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz a bejegyzési kérelemmel együtt, a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatot pedig közvetlenül a NAV-hoz kell benyújtani, az illetékkötelezettség keletkezését követő harminc napon belül. Ez ma már a B400E adatlapon, online, az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban a legegyszerűbb, és akkor is érdemes elektronikusan beküldeni, ha az ingatlan-nyilvántartási eljárás papíralapon indult.
A NAV ezután megállapítja a forgalmi értéket és kiszabja az illetéket, majd fizetési meghagyást küld. Ez a határozat a közlést követő tizenötödik napon válik véglegessé, és az abban megállapított összeg a véglegessé válást követő tizenötödik napon esedékes. A gyakorlat nyelvén: a határozat kézhezvételétől számított harminc napon belül lehet késedelmi pótlék nélkül megfizetni. Fizetni banki átutalással lehet a határozatban megjelölt illetékbevételi számlára, bankkártyával a NAV ügyfélszolgálatán vagy elektronikusan, illetve készpénz-átutalási megbízáson. Átutalásnál a közleményben mindig szerepeljen az adóazonosító jel és a határozat száma, mert enélkül a befizetés könnyen rossz helyre kerül, és onnan visszakeresni fáradságos.
Ha lecsúszol a határidőről, késedelmi pótlék jár, aminek a mértéke minden naptári napra a jegybanki alapkamat öt százalékponttal növelt mértékének háromszázhatvanötöd része. Ez éves szinten jelenleg kétszámjegyű terhet jelent, tehát olcsóbb bármelyik alább leírt utat választani, mint egyszerűen nem fizetni és megvárni, mi történik.
Automatikus részletfizetés kétmillió forintig
Ez a legegyszerűbb és leggyorsabb út, és bárkinek jár, aki magánszemély, függetlenül attól, hogy első lakást vesz-e vagy sem. A NAV a kérelmedre naptári évente egy alkalommal, legfeljebb tizenkét hónapos futamidőre, pótlékmentes részletfizetést engedélyez a legfeljebb kétmillió forint összegű tartozásra, méghozzá a jövedelmi és vagyoni viszonyaid vizsgálata nélkül.
Az automatikus szó itt arra utal, hogy a NAV nem méricskéli a helyzetedet, nem kell jövedelemigazolást és bankszámlakivonatot csatolni, nem kell indokolni. Arra viszont nem utal, hogy magától megkapod: kérelmezni kell. A kérelmet elektronikusan az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban az AUTRESZ űrlapon vagy a FAM01 nyomtatványon, papíron pedig a vármegyei adó- és vámigazgatóságnál lehet benyújtani. Az elsőfokú eljárás magánszemélynek illetékmentes, tehát a kérelemnek nincs költsége.
Egy negyvenötmilliós lakás esetén az egymillió-nyolcszázezer forintos illeték belefér a kétmilliós keretbe, tehát havi százötvenezer forintos, pótlékmentes részletekben rendezhető. Hatvanmillió felett viszont az illeték már kilép ebből a keretből, ott ez az út önmagában nem elég.
Klasszikus fizetési könnyítés: halasztás vagy hosszabb részletfizetés
Ha a tartozás meghaladja a kétmilliót, vagy hosszabb futamidőre van szükséged, marad a hagyományos fizetési kedvezmény. Ez már mérlegelésen alapul, és három feltétel együttes fennállása kell hozzá: fizetési nehézséged áll fenn és emiatt egy összegben nem tudsz fizetni, a nehézség kialakulása nem róható fel neked vagy úgy jártál el, ahogy az adott helyzetben elvárható, továbbá a nehézség átmeneti jellegű, tehát valószínűsíthető, hogy később meg tudod fizetni.
Magánszemélyeknél van egy fontos enyhítés: a felróhatóság ellenére is engedélyezhető a könnyítés, ha igazolod vagy valószínűsíted, hogy az egy összegű megfizetés a családi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeidre tekintettel aránytalanul súlyos megterhelést jelentene. Ilyenkor a NAV feltételeket szabhat, például azt, hogy a futamidő alatt esedékessé váló egyéb adóidat rendben megfizesd, vagy hogy ne keletkezzen új hátralékod.
Van egy speciális eset is, ami sajnos egyre több családot érint: ha a hiteltörlesztő részleted igazoltan megemelkedett, ha a hitelszerződésedet felmondták, vagy ha adósságrendezési eljárás alatt állsz, akkor a NAV a felróhatóság vizsgálata nélkül engedélyezhet pótlékmentes fizetési könnyítést.
Mérséklés vagy elengedés
Ez a legvégső eszköz, és fontos tudni, hogy magánszemélynél nemcsak a pótlék és a bírság, hanem maga a tőketartozás is mérsékelhető vagy elengedhető, ha a megfizetése súlyosan veszélyeztetné a megélhetésedet és a veled közös háztartásban élő közeli hozzátartozóidét. A NAV a mérlegeléskor figyelembe veszi a mindennapi megélhetés költségeit, a rezsit, a lakást terhelő hitel havi törlesztőrészletét, a háztartáson kívül élő hozzátartozó igazolt támogatását, valamint a tartósan beteg vagy fogyatékos családtag ellátásának többletköltségeit.
Két gyakorlati tanács ehhez. Az egyik, hogy mérséklést csak tényleges, még ki nem egyenlített tartozásra lehet kérni, tehát ha már befizetted, utólag nem kérheted vissza ezen a jogcímen. A másik, hogy a mérséklés mellé érdemes fizetési könnyítést is kérni ugyanabban a kérelemben, mert ha a NAV a mérséklési kérelmet elutasítja, és te csak azt kérted, akkor ebben az eljárásban már nem engedélyezhet helyette részletfizetést, és kezdheted elölről.
És a leggyakoribb hiba, amit el lehet kerülni
Az illetékmentességre és a kedvezményre vonatkozó nyilatkozatot legkésőbb a fizetési meghagyás véglegessé válásáig kell megtenned. Ha a határozat kiadmányozása után, de a véglegessé válása előtt nyújtasz be kedvezmény vagy mentesség iránti kérelmet, akkor az első ilyen kérelem esetén a határozat nem válik véglegessé, és a NAV kiegészítő határozattal dönt a jogosultságodról. Ez a tizenöt nap tehát nem formalitás, hanem valódi mentőöv annak, aki menet közben jön rá, hogy jogosult lett volna valamire.
A cserét pótló vételnél pedig van egy külön határidő, ami sokakat megvisel. Ha úgy nyilatkozol, hogy a vásárlást követő egy éven belül eladod a másik lakásodat, a NAV felfüggeszti az eljárást. Ha viszont a vásárlást követő tizenharmadik hónap utolsó napjáig nem igazolod az eladást, akkor a NAV a teljes forgalmi érték után szabja ki az illetéket, és emellé pótilletéket is előír, amit a jegybanki alapkamat kétszeresével számolnak a nyilatkozatod benyújtásának napjától. Aki ezt a nyilatkozatot megteszi, annak nagyon reálisan kell felmérnie, hogy a régi lakása egy éven belül tényleg eladható-e azon az áron, amiben gondolkodik.
Számoljunk együtt: három tipikus helyzet
Az első egy harminckét éves pár, akik hetvenmillió forintért vesznek első lakást Otthon Start hitellel, gyermeket egyelőre nem vállalnak. Illeték: kétmillió-nyolcszázezer forint, mentesség nincs, a fiatal kedvezmény az értékhatár miatt nem jön szóba. Amit tehetnek: első lakásszerzőként kérik a tizenkét havi pótlékmentes részletfizetést, így havi kétszázharminchatezer forintra bontják az összeget.
A második ugyanez a pár, de vállalnak egy gyermeket, és az Otthon Start mellé CSOK Plusz kölcsönt is igényelnek. Illeték: nulla forint. A különbség a két forgatókönyv között kétmillió-nyolcszázezer forint, ráadásul azonnal, készpénzben, a kedvezőbb kamat mellett.
A harmadik egy ötvennyolc éves, egyedülálló nő, aki eladja a hetvenötmilliós házát és vesz helyette egy negyvenötmilliós lakást. Ha az eladás a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül történt, akkor a vagyonszerzés teljesen illetékmentes, mert a szerzett lakás értéke kisebb az eladoténál. Ha az eladás négy éve történt, akkor a jelenlegi szabályozás betűje szerint a teljes mentesség nem áll rendelkezésre, de az illetékalap-kedvezmény igen, és mivel a különbözet negatív, ez az az eset, amit érdemes konkrétan, iratokkal együtt megvizsgáltatni, nem pedig legyinteni rá.
Mit érdemes tenned, ha most vagy ingatlanvásárlás előtt
Az illeték az a költségelem, amit szinte kizárólag előre lehet optimalizálni, és az ingatlanvásárlás illetékmentesség kérdését ezért nem a fizetési meghagyás megérkezésekor kell először feltenni. A szerződéskötés után már csak kevés mozgástér marad, mert a jogcímek a vásárlás körülményeihez tapadnak: ahhoz, hogy milyen támogatást használsz fel, mikor adtad el az előző lakásod, kitől veszed az ingatlant, és mikor nyilatkozol. Ezért gyakorlatilag minden döntés, ami az illetéket befolyásolja, a keresés és az ajánlattétel fázisában dől el, nem pedig akkor, amikor a NAV borítékja megjön.
Ez az a pont, ahol egy jó szakértő ára többszörösen megtérül, mert nem csak a hitelkonstrukciót nézi, hanem azt is, hogy a te konkrét élethelyzetedben melyik jogcímen tudsz mentesülni, mikor érdemes az adásvételt aláírni, és milyen nyilatkozatot kell hol és mikorra beadni. Egy nyolcvanmilliós ügyletnél egyetlen jól időzített döntés több millió forintot ér, egy elmulasztott határidő pedig ugyanennyit visz el.
Végszó
Az ingatlanvásárlás illetékmentesség nem egy szabály, hanem egy jogcímrendszer, amiben a CSOK-alapú mentesség a legerősebb, a cserét pótló vétel a legszélesebb kört érintő, az Otthon Start pedig önmagában semmit nem old meg belőle. 2026-tól az ötéves visszatekintés valódi könnyítés azoknak, akik korábban adtak el ingatlant, még akkor is, ha a jogszabály néhány kapcsolódó pontján maradt három év. Ha pedig mentesség nem jár, az illeték akkor sem egy összegben ledobandó teher: az első lakásszerzőknek járó tizenkét havi pótlékmentes részletfizetés és a NAV automatikus, kétmilliós keretű részletfizetése kezelhetővé teszi. A legdrágább döntés az, ha valaki egyikről sem tud, és csendben kifizeti a teljes összeget, vagy éppen nem fizeti ki, és jön rá a pótlék.
Ha ingatlant veszel az idén, a hitel mellett szánj legalább egy beszélgetésnyi időt az illetékre is. Megéri.
Molnár András
Független hitelközvetítő és az okosdontes.hu alapítója, valamint a Bankmonitor hivatalos szakértő partnere.
Egykori programozóként a logikára épülő pénzügyi tervezésben hisz. Célja, hogy saját fejlesztésű ügyfél kezelő rendszerével, beépített kalkulátoraival és egyenes, sallangmentes elemzéseivel segítsen a legokosabb hitel- és ingatlanpiaci döntések meghozatalában.
Kövesd a friss elemzésekért Facebookon, YouTube-on is.
Többet szeretnél tudni?
Megtalálsz a legismertebb közösségi média felületeken.
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő