Nem kötelező, csak lehetőség!

Vagyis konyhanyelvre így tudnám lefordítani.

Megjelent az MNB rendelet, amely 2024. januárjától módosítja az adósságfék szabályokat. Azon belül is az első lakást vásárlók, lakásszerzők számára ad kedvezményeket az új előírás: a feltételek teljesülése esetén elég lehet 10% önerő. (Alapesetben a vételárnak, lakás forgalmi értékének legfeljebb a 80%-át érhetné el a lakáscélú jelzáloghitel összege.)

Ahogy arra számítani lehetett a bankok a jogszabályi előírásoktól szigorúbb feltételeket is megszabhatnak.

Milyen feltételeket kell teljesíteni az új, kedvezőbb hitelfedezeti arány „elnyeréséhez”?

Először is van egy életkori korlát. Az adós hiteligényléskor nem tölthette be a 41. életévét. Amennyiben adóstársak is vannak a hitelügyletben, akkor az életkori feltételnek nekik is meg kell felelniük. Ezzel biztosítva van, hogy csak fiatalok tudják kihasználni ezt a kedvező lehetőséget.

Van még egy előírás, ami az adós és adóstársak meglévő ingatlanjaira vonatkozik:

• Egyikük sem rendelkezhetett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal.
• Van kivétel a tulajdoni hányad szabály alól: olyan ingatlanban rendelkezhetett akár 50%-nál nagyobb tulajdoni hányaddal is az adós, adóstárs, melyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.

Ezzel az előírással teljesül az a kikötés, hogy első lakásszerzésénél lehessen kihasználni a kedvező szabályokat.

A jogszabály alapján két kérdés felmerülhet:

1. A jogalkotó múltidőben említi a tulajdoni hányadokat, ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy a jelenleg meglévő tulajdonnal mi a helyzet. Jó eséllyel az sem megfelelő, de ez így nincs kimondva.
2. Egyik fél sem rendelkezhet 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Felmerülhet a kérdés, hogy mi a helyzet, ha ugyanazon ingatlanban van 49% – 49% tulajdoni hányaduk. Ebben az esetben szinte egy teljes ingatlannal rendelkeznek, szigorúan nézve viszont teljesítik az előírást.

Nem minden CSOK Plusz igénylő örülhet ennek a szabálynak

Érdekesség ezzel a szabállyal kapcsolatban, hogy nincs összhangban a CSOK Plusz első lakásra vonatkozó előírásaival. Lesznek olyan igénylők, akik megfelelnek ennek az új „adósságfék” szabálynak, pedig nem CSOK Plusz hitelt vennének fel. Ugyanakkor lesznek olyan CSOK Plusz igénylők, akik a támogatás előírásai alapján első közös lakást szereznek, viszont nem lesz érvényes rájuk a kedvező hitelfedezeti előírás.

Ez az ellentmondás két okra vezethető vissza:

• A CSOK Plusz igénylésnél az az előírás, hogy a feleség legyen fiatalabb 41 évesnél. Az MNB rendeletben a feltételt az adóstársnak is teljesítenie kell, ez a támogatott hitel esetében értelemszerűen a férjet jelenti. Vagyis a CSOK Plusz igénylőknél csak akkor lehet elegendő 10% önerő, ha a férj is 41 év alatti.
• Az első lakásnál is komoly különbségek vannak. A CSOK Plusz esetében akkor minősül első közös lakásnak a kinézett ingatlan, ha igényléskor nincs és korábban sem volt olyan ingatlan, amelyben a házaspár mindkét tagjának tulajdonrésze van/volt. Az MNB rendelet azonban teljesen más előírásokat tartalmaz a témában. A CSOK Plusz kapcsán például megfelelhet az igénylés akkor is az első közös lakás előírásnak, ha a pár egyik tagjának van egy saját ingatlana. Ugyanakkor ebben a helyzetben nem érheti el a hitelösszeg a lakás értékének 90 százalékát.

Érdekes a helyzet, ugyanis a CSOK Plusz kapcsán korábban többször elhangzott, hogy az első közös lakást vásárlók, építők számára elég lehet 10% önerő is. Az éjszaka megjelent MNB rendelet alapján azonban a jogszabály nem minden esetben ad ilyen könnyítést.