Hétfő reggel egy olyan szám ugrott elém a hírek között, amitől egy hitelközvetítőnek egyszerre csillan fel a szeme és rándul össze a gyomra: 2,5% önerő.
Nem nálunk, hanem Angliában.
A brit kormány szeptember 26-án jelentette be a „Your First Home” (magyarul nagyjából: Az első otthonod) programot, ami gyakorlatilag a 2013 és 2023 között futó, legendás Help to Buy feltámasztása.
A részleteket az október 28-i költségvetésben véglegesítik, de a körvonal már látszik: az első lakásukat vásárlók új építésű lakáshoz a vételár akár 20%-áig terjedő, államilag garantált önerőhitelt kaphatnak, így saját zsebből elég lehet a teljes vételár 2,5%-a.
Azért itt nekem elég sok gondolat átviharzott a fejemen, nagy hirtelenjéban.
A szándékot értem, sőt tisztelem: Londontól Budapestig ugyanaz a kép, a fiatalok egy részénél nem a havi törlesztő a szűk keresztmetszet
A gond az önerő, mert azt nem nem tudják összerakni.
Vagy mire össze kuporgatják, megint kevés, annyit mennek fel az ingatlan árak.
Csakhogy szerintem ez veszélyes matek.
Tegyük fel a futamidő elején jön egy árkorrekció, a fiatal tulajdonosnak egyszerűen nem lesz meg sem a felhalmozott tőkéje, sem az értéknövekedés, amivel legalább nullán kigrasszálhatna a buliból. Az élet pedig ritkán kérdezi meg, hogy most épp kényelmes-e eladni a fullba hitelezett pecót.
Hogy miért írok egy angol programról magyar olvasóknak? Mert itthon is pont most tervez hozzányúlni a kormány a saját fiataloknak szóló-lakásprogramjához, és a 10%-os első lakásos önerőszabály is ugyanabból a logikából él.
Angliában van tíz év adat arról, mi történik, amikor az állam alacsony önerővel pörgeti az újlakás-piacot. Ennél jobb laborkísérletet nem tudok, és ingyen van.
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Mi történt pontosan Londonban
A brit lakásügyi minisztérium (MHCLG) hivatalos közleménye szerint a program első lakásvásárlóknak szól Angliában, kizárólag új építésű lakásra, és csak olyan fejlesztőtől, aki csatlakozik a rendszerhez. A 2,5% önerő mellé 20%-os, állami garanciás önerőhitel jön, kezdeti kamatmentes időszakkal. A kormány azzal kommunikál, hogy így havonta akár több száz fontot spórolhat a vevő egy 95%-os jelzáloghitelhez képest. Lesz háztartási jövedelemplafon és helyi lakásár-korlát is, hogy a támogatás oda menjen, ahol tényleg kell, a fejlesztőknek pedig hozzá kell járulniuk a költségekhez. Az előregisztráció az év végéig nyílhat meg.
A Reuters ennél konkrétabb számokat is közölt: a kamatmentes időszak öt év, a hitelt eladáskor, legkésőbb 25 éven belül vagy a fő jelzáloghitellel együtt kell visszafizetni, a lakás értéke pedig legfeljebb 600 000 font lehet. Ezek a hivatalos közleményben még nem szerepelnek, a végleges számok október 28-án jönnek.
A hátteret is érdemes ismerni. Az eredeti Help to Buy önerőhitel-program 2013 áprilisa és 2023 májusa között Angliában 387 195 lakásvásárlást támogatott, ebből 328 346-ot első lakásvásárlók hajtottak végre, az állami önerőhitelek összege pedig 24,7 milliárd font volt. Ez nem kísérleti projekt volt, hanem egy évtizedig a brit újlakás-piac egyik tartóoszlopa.
Így működik az önerőhitel – és ebben tényleg más, mint egy sima hitel
Az önerőhitel (equity loan) trükkje, hogy nem egy fix összeggel tartozol az államnak, hanem a lakás értékének egy százalékával. Ha 20%-ot vettél igénybe, eladáskor a mindenkori piaci érték 20%-át fizeted vissza. Nézzünk egy 300 000 fontos lakást: 7 500 font a saját pénzed, 60 000 fontot ad az állam, 232 500 fontot a bank. Ha a lakás 330 000 fontot ér, amikor eladod, 66 000 fontot adsz vissza az államnak. Ha 270 000-et, akkor csak 54 000-et.
Ez fair pont, és ki is mondom: az állam a saját 20%-án osztozik veled a veszteségben is. Egy 97,5%-os banki hitelnél ez a párna nem létezne, ott minden forint értékvesztés a tiéd. Csakhogy a maradék 80%-nyi értékmozgás teljes egészében téged terhel, és ezzel szemben mindössze 2,5% önerő, vagyis a saját pénzed áll. Magyarul: a lakásod rád eső részén nagyjából 32-szeres tőkeáttétellel ülsz. Ezt a szót egy tőzsdei kereskedő hallaná, azonnal a stop-loss után nyúlna.
És van egy második időzített elem is. Az előző Help to Buy-nál a hatodik évben 1,75%-os éves kamatot kellett fizetni az eredetileg felvett önerőhitel összegére, ami utána minden évben az infláció (CPI) plusz 2%-kal emelkedett – és ez csak kamat volt, a tartozásból egy fillért sem csökkentett. Hogy az új program kamatmentes időszak utáni feltételei mik lesznek, még nem tudjuk.
A 2,5% önerő alig bír el árcsökkenést
Most jön az a rész, ami miatt ezt a cikket megírtam. Kiszámoltam, hogy a fenti 300 000 fontos (nem forint)lakásnál mekkora áresés viszi el a teljes befizetett saját tőkét, vagyis azt a pontot, ahol eladáskor – a bank és az állam kifizetése után – pont nulla marad a zsebedben.
A feltételezéseim: 4,5%-os kamat, 30 éves annuitásos hitel (ez nagyjából 1 178 font havi törlesztő), és 2% eladási költség (ingatlanos, ügyvéd).
Ezek számolási példák, nem konkrét brit banki ajánlat.
| Mikor adod el? | Ennyi áresés elég a nullához |
|---|---|
| Vásárlás után azonnal | 0,6% |
| 1 év után | 2,2% |
| 5 év után | 9,4% |
300 000 fontos lakás: 2,5% önerő + 20% állami önerőhitel + 77,5% banki hitel. Feltevések: 4,5% kamat, 30 éves annuitás, 2% eladási költség. Számolási példa, nem konkrét banki ajánlat.
Vagyis az első napon gyakorlatilag bármilyen kényszereladás elviszi a pénzed, egy év után egy 2%-os piaci megingás is, és még öt év törlesztés után is elég egy 9-10%-os korrekció, hogy mindent visszaadj, amit addig beletettél. Öt év alatt ugyanis nemcsak a 7 500 font önerő ment bele a lakásba, hanem nagyjából 20 500 font tőketörlesztés is – összesen kb. 28 000 font saját pénz, a kamatokról nem is beszélve.
| Piaci helyzet | Újlakás-felár | Neked marad |
|---|---|---|
| Piac +10% | megmarad | +45 458 font |
| Piac változatlan | megmarad | +22 058 font |
| Piac változatlan | eltűnik (−10%) | −1 342 font |
| Piac −5% | megmarad | +10 358 font |
| Piac −5% | eltűnik (−10%) | −11 872 font |
| Piac −10% | eltűnik (−10%) | −22 402 font |
A bank és az állam kifizetése, valamint 2% eladási költség után. Öt év alatt a vevő kb. 28 000 font saját pénzt tett a lakásba (7 500 font önerő + kb. 20 500 font tőketörlesztés). Feltevések: 4,5% kamat, 30 év.
A harmadik sor az, amin érdemes egy kicsit elidőzni. Nem kell hozzá válság, nem kell 2008. Elég, hogy a piac öt évig egy helyben áll, közben pedig a vadonatúj lakásod szimplán csak egy ötéves lakás lesz. Ennyi, és a fiatal tulajdonos öt év törlesztés után pénzt visz az eladásra ahelyett, hogy hozna.
Az újlakás-felár, amiről a prospektusban nem olvasol
Az új lakás olyan, mint az új autó: a kulcsátadás pillanatában már használt. A brit BuiltPlace elemzése szerint az új építésű lakások az első két-három évben még a helyi átlag felett cserélnek gazdát, de a hét évvel később továbbadott új lakások átlagosan nagyjából 10 százalékponttal elmaradtak a környékük árpályájától. A HomeOwners Alliance is arra figyelmeztet, hogy az újlakás-felár miatt az ilyen ingatlan értéke az első években csökkenhet, és aki hamar eladna, könnyen nem kapja vissza a pénzét.
A régi Help to Buy alatt ráadásul az árak is elindultak. Egy 2019-es brit szakmai elemzés szerint 2013-ban a programmal vásárló elsőlakásosok még 14 000 fonttal kevesebbet fizettek, mint az átlagos első vásárló, 2018 harmadik negyedévére viszont már nagyjából 291 000 fontot – 54 000-rel többet a piaci átlagnál. Az építők szövetsége ezt vitatta, mondván, a programmal vásárlók egyszerűen nagyobb lakásokat vettek. Lehet. De ha a támogatás egy része a nagyobb lakásba, másik része a magasabb árba ment el, a vevő mindkét esetben nagyobb tartozással és ugyanolyan vékony saját tőkével ül benne.
Kamatoztatnád a pénzed?
A hatodik év, amikor lejár a kamatmentesség
A csapda – és itt kivételesen pontos a szó – az ötödik év végén élesedik. Ekkor a legtöbben szeretnék kiváltani az önerőhitelt, mielőtt elindul rajta a kamat. Ehhez viszont a lakás akkori értékének 20%-át kell előteremteni, jellemzően egy nagyobb banki hitellel. Ha a lakás közben nem ért annyit, mint remélték, a bank hitelfedezeti korlátai visszaütnek: nincs mit alárakni. A HomeOwners Alliance szerint negatív tőkehelyzetben egy önerőhitellel terhelt lakást nehéz eladni vagy újrafinanszírozni, így sokan a bankjuk drágább változó kamatán ragadnak. Ilyenkor a fiatal tulajdonos egyszerre fizeti a drágább jelzáloghitelt és az évről évre emelkedő önerőhitel-kamatot. Ehhez semmilyen katasztrófa nem kell, elég egy teljesen hétköznapi, egy helyben álló piac.
Ami mellette szól – és ezt is ki kell mondani
Nem akarok úgy tenni, mintha a program csak rossz lenne, mert nem az. A havi teher valóban kisebb: az én példámban a 77,5%-os hitel törlesztője kb. 1 178 font, egy 95%-os hitelé ugyanilyen feltételekkel kb. 1 482 font – ez havi 300 font körüli különbség, ami egyezik a kormány „több száz fontos” állításával. Öt évig kamatmentesen használni 60 000 font állami pénzt valódi érték. Az állam a saját 20%-án a veszteségből is részt vállal, ami egy 95%-os banki hitelnél hiányzik. A jövedelemplafon és a helyi árkorlát célzottabbá teszi, mint az első Help to Buy volt, és a fejlesztői hozzájárulás legalább részben visszaforgat valamit oda, ahol a haszon keletkezik. A brit kormány saját, ebben a hónapban lezárt felülvizsgálata szerint a régi program a kezdeti szakaszban megérte a pénzét – amíg a bankok maguk is el nem kezdték kínálni az alacsony önerős hiteleket.
Ha tehát a fiatal vevő stabil jövedelemmel, 10-15 éves távra vesz, és nem kényszerül eladni: egy közben jövő árkorrekció papíron marad, az albérleti díjat pedig addig sem fizeti. Ha viszont két-három éven belül munkahely, gyerek vagy egy válás miatt költöznie kell: pont a legrosszabb pillanatban derül ki, hogy a 2,5% önerő puffernek vékony volt. A program tehát nem jó vagy rossz – annak jó, aki marad, és annak rossz, akinek mennie kell.
Kinek szól valójában ez a program
Érdemes elolvasni a hivatalos közlemény második felét is, mert őszinte. A kormány szó szerint leírja, hogy az újlakás-piac most komoly ellenszélben van a nemzetközi gazdasági nyomás és az építési költségek emelkedése miatt, és a program ennek élénkítésére is szolgál. A Reuters is úgy fogalmaz, hogy a cél a lakásépítési kereslet felpörgetésén keresztül növekedést generálni. Nem véletlen, hogy a brit építőipari szövetség és a nagy fejlesztők az elsők között üdvözölték.
Mark Harris, az SPF Private Clients vezetője egy brit szakmai lapnak úgy fogalmazott, ne felejtsük el: a Help to Buy leginkább az építőknek működött, az első vásárlóknak kevésbé. A konzervatív ellenzék szerint a program több adósságot tesz a fiatalok vállára, és az új lakások árát is felfelé tolhatja. Na jó, ez már politika, és az ellenzéknek ez a dolga. A mechanizmus viszont párttól független: ha egy korlátos kínálatú piacon az állam a keresletet támogatja, a támogatás egy része az árba épül be. A vevő kapja a hitelt, a fejlesztő az árat.
Magyar tükör: más számok, ugyanaz a logika
Itthon nincs állami önerőhitel, de a filozófia ismerős. Az MNB szabálya szerint első lakásszerzésnél a hitel elérheti a vételár 90%-át, vagyis 10% önerő is elég lehet . A 3%-os fix kamatú Otthon Start pedig olcsóvá tette a pénzt – a kettő együtt a keresletet tolta, részben az új lakások felé, és a piac ennek megfelelően szét is vált .
Most az új kormány felülvizsgálja az Otthon Startot.
A Portfolio értesülései és egy friss szakmai konferencia közönségszavazása alapján a piac szigorításra számít: szóba került az első lakásvásárló fogalmának szűkítése (például az MNB adósságfék-szabályaihoz igazítva), a támogatással vett lakás kiadásának tilalma, kötelező lakóhely-létesítés és az adóstárs bevonásának szigorítása. Ezek egyelőre várakozások, nem döntések.
Ugyanazt a számolást itthon is elvégeztem egy 50 millió forintos lakásra, 3%-os fix kamattal és 25 éves futamidővel (ez nagyjából egy támogatott kamatszint), valamint 3% eladási költséggel. Ezek is csak modellfeltevések, nem konkrét banki ajánlat.
| Önerő | Havi törlesztő | Azonnal | 1 év után | 5 év után |
|---|---|---|---|---|
| 10% (5 M Ft) | kb. 213 ezer Ft | 7,2% | 9,7% | 20,7% |
| 20% (10 M Ft) | kb. 190 ezer Ft | 17,5% | 19,8% | 29,5% |
50 millió forintos lakás. Feltevések: 3% fix kamat, 25 éves futamidő, 3% eladási költség. Számolási példa, nem konkrét banki ajánlat.
Papíron a magyar 10% négyszer vastagabb párna, mint a brit 2,5% önerő, és a támogatott kamat mellett a tőketörlesztés is gyorsabban épít. Csakhogy a vásárlás járulékos költségei – illeték, ügyvéd, értékbecslés – itthon is a saját tőkédből mennek el, mielőtt beköltöznél, és bizonyos esetekben ugyan jár illetékmentesség, de nem mindenkinek . Az új lakás itthon is felárral fut, és azt a felárat a használt piacon senki nem fizeti vissza automatikusan. A tanulság ugyanaz, mint Londonban: az önerő nem csak egy akadály a vásárlás előtt, hanem a puffered is utána.
Mit tegyél, ha kevés önerővel vennél lakást
Ha legalább 7-10 évig biztosan nem akarsz költözni, és stabil a jövedelmed: a kevés önerő kezelhető kockázat, mert egy közben jövő árcsökkenés addig papíron marad, amíg nem kell eladnod. Itt a kérdés inkább az, hogy a törlesztő kamatemelés vagy jövedelemcsökkenés mellett is kényelmes marad-e.
Ha reális, hogy 2-4 éven belül költöznöd kell – gyerek jön, másik városba vagy külföldre mennél, vagy a kapcsolatod még friss –: a vékony önerő lehet a legdrágább megoldás, mert pont a legrosszabb ponton kényszeríthet eladásra. Ilyenkor érdemes komolyan végigszámolni, hogy nem jobb-e még egy-két évig gyűjteni, vagy kisebb lakással kezdeni.
Ha új építésű lakást nézel: nézd meg a környék 3-5 éves használt lakásainak négyzetméterárát is, és számold ki, mekkora a vadonatúj-felár. Az a különbség az, amit a kulcsátadás után nagy eséllyel először elveszítesz.
Ha a konstrukcióban van bármilyen „később fizetsz” elem – kamatmentes időszak, kamatperiódus-vége, támogatás-visszafizetési feltétel –: a dátumot tedd be a naptárba, és már az aláírás előtt számold végig, mi lesz abban a hónapban. És én mindig azt javaslom, hogy a kulcsátvétel után is maradjon félretéve legalább néhány havi törlesztőnyi tartalék, mert a legtöbb kényszereladás nem az árak miatt indul, hanem egy váratlan kiadás miatt.
Ezeket a döntéseket egyedül, egy kalkulátor és egy hirdetés alapján nagyon nehéz jól meghozni, mert a kockázat nem a táblázatban látszik, hanem abban, ami a következő öt évben történik veled. Pont ebben tudok segíteni: kiszámoljuk a te számaiddal, mekkora puffered van, és mi történik, ha rosszul jön ki a lépés. Ha előtte a lakáshitel alapjait – THM, futamidő, kamatperiódus – is átnéznéd, azokat a lakáshitel oldalon gyűjtöttem össze.
Summa-summárum
A brit Your First Home program egy valós problémára ad gyors választ, de a 2,5% önerő olyan vékony párna, amely az első években szinte semmilyen áresést nem bír el. A kamatmentes állami rész és a veszteségmegosztás tompítja, a vadonatúj-felár és a hatodik évi kamat viszont élesíti a kockázatot. Aki marad, nyerhet vele, akinek mennie kell, könnyen mínuszból indul újra.
A magyar vevőnek ebből egy dolgot érdemes hazavinnie: az önerő nemcsak belépő, hanem biztonsági öv is.
Ha most tervezel lakást venni, számoljuk végig együtt a te forgatókönyveidet, mielőtt a piac számolja végig helyetted.
Molnár András
Független hitelközvetítő és az okosdontes.hu alapítója, valamint a Bankmonitor hivatalos szakértő partnere.
Egykori programozóként a logikára épülő pénzügyi tervezésben hisz. Célja, hogy saját fejlesztésű ügyfél kezelő rendszerével, beépített kalkulátoraival és egyenes, sallangmentes elemzéseivel segítsen a legokosabb hitel- és ingatlanpiaci döntések meghozatalában.
Kövesd a friss elemzésekért Facebookon, YouTube-on is.
Többet szeretnél tudni?
Megtalálsz a legismertebb közösségi média felületeken.
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő