Testvér mint adóstárs, TB-szabályok, önkormányzati lakások és öröklött ingatlanok a gyakorlatban.
Jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Volt saját lakástulajdonod az elmúlt 10 évben?
Ha volt, az alábbi kivételek közül bármelyik igaz rád?
- A lakás forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Ft-ot
- Haszonélvezeti jog volt rajta
- A tulajdonrész kevesebb mint 50% volt
Magyar állampolgár vagy jogszerű magyarországi tartózkodásod van?
Legalább 2 év igazolható társadalombiztosítási jogviszonnyal vagy tanulói/hallgatói jogviszonnyal rendelkezel?
Az elmúlt 180 napban aktív TB jogviszonyod volt?
Büntetlen előéletű vagy?
Van lejárt köztartozásod, amelyet nem tudsz 14 napon belül rendezni?
Fizettél vissza állami támogatást az elmúlt 3 évben ?
Az ingatlan megfelel az 1,5M Ft/m² feltételnek és lakható?
Közeli hozzátartozódtól vásárolsz vagy építtetsz ingatlant?
Újrakezdés
Az Otthon Start új korszakba lép – és végre közelebb kerül a valósághoz
Az Otthon Start program 2024 végén indult, a CSOK Plusz helyét átvéve, kiegészítve azt.
A cél nem változott: kedvezményes, fix 3%-os kamatozású lakáshitel biztosítása családoknak, illetve fiatal pároknak, akik saját otthonhoz szeretnének jutni.
A gyakorlatban viszont kiderült, hogy sokan elbuktak apró jogi-technikai részleteken – TB, tulajdoni arány, bérleti jog, öröklés –, ezért a kormány most finomhangolással és pontosításokkal tenné működőképesebbé a rendszert.
A legfontosabb újítás: testvér is lehet adóstárs
Korábban csak házastárs, élettárs vagy szülő bevonása volt lehetséges.
A mostani tervezet szerint testvér vagy nagykorú gyermek is adóstárs lehet — de nem közös tulajdonosként, hanem jövedelmi kiegészítés céljából.
👉 Ez azt jelenti, hogy:
a testvér segíthet a hitelbírálatban,
de nem szerez tulajdonrészt az ingatlanban,
ugyanakkor ugyanolyan felelősséggel tartozik, ha a hitelt nem fizetik.
Tehát: jövedelemkiegészítő, nem társtulajdonos.
Ez a módosítás főleg egyedülállók, fiatal testvérpárok, és egyszülős családok számára nyit új lehetőséget, akik eddig a jövedelmi limit miatt kiestek.
Testvér mint adóstárs – pontos értelmezés
Adóstárs = jövedelemkiegészítés, nem kötelező társtulajdon. A bank a testvér jövedelmét is beszámíthatja, de a tulajdoni hányad nem automatikus része a szabálynak. (Ezt a Bankmonitor és a kormányzati kommunikáció is így hozta.)
TB jogviszony – az egyik leggyakoribb kizáró tényező
Az Otthon Start egyik legszigorúbb eleme továbbra is a társadalombiztosítási jogviszony.
Főszabály szerint:
Legalább 2 év folyamatos TB jogviszony kell (nem megszakításokkal).
A 2 évből minimum 180 napnak magyarországi TB jogviszonynak kell lennie.
Elfogadott a magyar TB mellett az EU/EGT-tagállamban szerzett TB is – de csak akkor, ha az igénylő Magyarországra hazatelepül.
Közfoglalkoztatotti jogviszony nem számít bele.
👉 Ezért sok külföldön dolgozó, hazaköltöző fiatal csak fél év magyar munka után válik jogosulttá – ezt a legtöbben félreértik.
Önkormányzati bérlakás: mostantól zöld lámpa
Mi változik?
A kormány külön kivételt enged az ár–érték arány korlátnál, így önkormányzati bérlakás kedvezményes áron is megvehető Otthon Start hitellel.
Cél: bevonni a bérlakás-állományt az otthonteremtésbe, ahol a bérlők sokszor 20%-nál nagyobb árkedvezményt kapnak.
Gyakorlatban ez azt jelenti:
Jogosult bérlőként megvásárolhatod a jelenlegi önkormányzati lakásodat a 3%-os hitellel, még akkor is, ha a vételár >20%-kal eltér a piaci értéktől a kapott kedvezmény miatt.
A fedezetértékelés és a jogi átadás speciális eljárás szerint megy (önkormányzati döntés + banki értékbecslés + tulajdonjog-átruházás).
Örökölt ingatlan – mi számít „saját lakástulajdonnak”?
Ez az egyik legnehezebb pont.
Az Otthon Start nem adható annak, akinek 50%-ot meghaladó tulajdoni hányada van lakóingatlanban.
Viszont a részletes szabály szerint:
örökölt ingatlan esetén, ha az igénylő kisebb tulajdoni hányadot (pl. 1/8, 1/4) birtokol, az nem zárja ki a jogosultságot,
viszont ha az örökölt lakásban életvitelszerűen lakik, már nem minősül „lakás nélkülinek”, tehát nem jogosult a támogatásra,
az örökölt ingatlan értékesítése után az abból származó pénz önrésznek számít.
Tehát: kis részarányban örökölt ingatlan → nem kizáró ok,
de ha az az életvitelszerű lakóhelyed → igen, az.
Pontosítások az értékbecslés és a fedezetkezelés terén
Az új rendelet-tervezetben tisztázzák, hogy:
a garázs, tároló, melléképület beépített értéke beszámíthat a fedezetbe,
új építésnél a telekár is része a költségvetésnek,
rugalmasabb értékbecslési tartományt engednek a bankoknak,
és a közös tulajdonú ingatlanok is elfogadhatók, ha az adós kizárólagos használati joga dokumentált.
Ezzel megszűnnek azok a tipikus esetek, amikor a hitelt technikai okból utasították el, például „melléképület nem értékelhető” vagy „telek nem per- és tehermentes”.
Jövedelemszabályok: enyhül, de nem lazul
A bankok továbbra is saját hitelbírálati politikájuk szerint számolnak,
de a kormány lehetővé tette, hogy:
vállalkozói jövedelem, külföldi kereset, illetve megbízási díj is beszámítható legyen,
az adóstárs (pl. testvér) jövedelme teljes mértékben beépíthető legyen a bírálatba,
a jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) számításakor rugalmasabban kezeljék a háztartás terheit.
Ez sokszor döntő tényező: a bírálat mostantól nem egy „Excel-szabály”, hanem valós pénzügyi profil.
OkosDöntés értékelés
Ezek a módosítások végre valódi élethelyzeteket kezelnek, nem statisztikai modelleket.
De az is látszik: az Otthon Start még mindig nem általános lakáshitel, hanem specifikus, célzott támogatási konstrukció.
✅ Erősségek:
3%-os kamat továbbra is kiemelkedően kedvező,
a testvér bevonása lazít a jövedelmi korláton,
az értékbecslés és TB-szabályok pontosítása megkönnyíti az igénylést.
- önkormányzati lakás már nem kizáró ok
⚠️ Korlátok:
örökölt lakás, ha ott él az igénylő → kizáró ok,
TB jogviszony → szigorú, főleg külföldről hazatérőknek.
Mit tehetsz most?
Ellenőrizd a TB jogviszonyod – legalább 2 év kell, 180 nap magyarországi.
Ha van örökölt ingatlanod, nézd meg, hány százalékban tulajdonos vagy, és laksz-e benne.
Ha testvérrel vonnád össze a jövedelmet, készítsetek közös kalkulációt, felelősségi nyilatkozattal.
Ne várd meg a végrehajtást – az új szabályok életbe lépése után az első hetekben lesz a legnagyobb torlódás a bankoknál.
Összegzés
Az Otthon Start program most érkezett meg oda, hogy valóban a hétköznapi családok igényeire reagáljon:
a testvér bevonása segíti a jövedelmi megfelelést,
az értékbecslési és TB-szabályok tisztázása megszünteti a legnagyobb bizonytalanságokat,
ugyanakkor a konstrukció továbbra is fegyelmezett, célzott és szociális elven működik,
- az önkormányzati ingatlanok újabb lehetőséget biztosítanak.
Az üzenet világos:
🔹 Aki valóban saját otthonra vágyik, annak most nyílnak a lehetőségek – de a részletek ismerete nélkül könnyű elbukni.
Molnár András
Pénzügyi szakértő
Email: hello@okosdontes.hu
Telefon: 06-30-812-8267
Többet szeretnél tudni?
Keress minket elérhetőségeinken!
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő