Képzeld el, hogy 20 évig ugyanabban az ingatlanban élsz. Két lehetőséged van:
- bérelsz havi 200.000 Ft-ert, amit kétévente emelnek 20.000-rel,
- vagy veszel egy 40 millós lakást, amit fix havi 200.000 Ft-os törlesztővel fizetsz 20 évig.
Elsőre hasonló, de a végére brutális különbségek jönnek ki.
Matekozzunk!
Tételezzük fel a következő szituációt, albérletben laksz.
Jelenleg havi 200.000 Ft lakbért fizetsz.
Szerencsés vagy és a bérleti díjat két évente emelik 20.000 Ft-al. (tök jó fej a tulaj, ezért „csak” két évente számolok ezzel a díjemeléssel)
Aztán tegyük fel, hogy 20 évig ugyan ezt, vagy ugyan ilyen kondíciókkal sikerül ingatlant bérlelned.
Tudod mennyit fizetsz ki összesen lakbérre a 20 év alatt?
Segítek! 👇
A bérlés költsége 20 év alatt
Mivel a bérleti díj 2 évente 20.000 Ft-tal nő, ez a havi díj folyamatosan emelkedik. A következők szerint alakul:
- Év 1-2: 200.000 Ft
- Év 3-4: 220.000 Ft
- Év 5-6: 240.000 Ft
- …
- Év 19-20: 380.000 Ft
Ezeket összeadva 20 év alatt 69.600.000 Ft-ot fizetsz ki lakhatásra.
Végeredmény: semmid nincs belőle.
Lakásvásárlás fix hitellel: 200.000 Ft / hó, 20 évig
De mi maradt le?
Ja! Maga az ingatlan❗
Vegyünk egy 40 milliós panel lakást valami olcsóbb környékén. Az nagyjából bele fér ebbe a törlesztőbe, az önerő megfizetés után.
Legyünk optimisták most is!
Ne legyen 15-20%os ingatlan áremelkedés évente hiszen ki tudja a jelenlegi drágulás üteme meddig marad így, valószínűleg nem tart örökké.
Ezt tegyük hozzá a képletünkhöz.
A felhasznált hiteladatok valódi törlesztőtáblázat alapján készültek. (itt le is töltheted) 27,5 milló Ft hitel, 20 év futamidő, fix 200.223 Ft havi részlet.
A hitel teljes visszafizetése:
- Tőketartozás: 27.500.000 Ft
- Kamat összesen: 20.479.568 Ft
- Egyéb díjak: 1.681.680 Ft
- Teljes visszafizetés: 49.661.247 Ft
20 év múlva viszont az ingatlan becsült értéke 5%-os évi áremelkedéssel: 106.132.000 Ft.
A különbség, feketén-fehéren
| Forgatókönyv | Kifizetett összeg | Tulajdon a végén | Nettó vagyon |
|---|---|---|---|
| Bérlés | 69,6 M Ft | 0 Ft | -69,6 M Ft |
| Hitelre vétel | 49,66 M Ft | 106,13 M Ft | +56,47 M Ft |
Előny: több mint 126 milló forint.
Az ingatlan vételára 40.000.000 Ft, az önerő mértéke12.500.000 Ft.
A hitel törlesztéséhez a Bankmonitortól letölthető törlesztő táblát vettem alapul. Ezt itt letöltheted
Kedvezményeknél támogatást nem vettem figyelembe, mindössze a számlanyitás érkeztetés, és a hitelfedezeti biztosítás volt kritérium.
Mi van, ha 5, 10 vagy 15 év múlva eladnád az ingatlant?
A legfontosabb, amivel nagyon sokan vannak tévhitbe:
– Azért mert hitel van rajta, nyugodtan értékesíthető az ingatlan.
A folyamat annyiban különbözik, hogy amikor a vevő fizet a vételár hitelből fennmaradó része megy a finanszírozó banknak, a többi pedig az eladó számlájára.
A hiteltörlesztési adatok alapján kiszámoltam a fennmaradó tőketartozást, és az ingatlan értékének alakulását 5%-os évi emelkedéssel:
5 év múlva:
Ingatlan érték: 51 M Ft
Tartozás: ~19,3 M Ft
Nettó vagyonod: 31,6 M Ft
10 év múlva:
Ingatlan érték: 65,1 M Ft
Tartozás: ~13,8 M Ft
Nettó vagyonod: 51,3 M Ft
15 év múlva:
Ingatlan érték: 83,2 M Ft
Tartozás: ~6,2 M Ft
Nettó vagyonod: 76,9 M Ft
Mi történik, ha bérbe is adod a lakást közben?
Tegyük fel, hogy bérbe adod havi 200.000 Ft-ért, évente 5%-kal emelkedő árral. Akkor a bérleti bevételeid:
5 év alatt: 13,26 M Ft
10 év alatt: 30,18 M Ft
15 év alatt: 51,79 M Ft
Ezzel a teljes vagyonod (ingatlan érték növekedés + bérleti bevétel):
| Időpont | Teljes vagyon |
| 5 év | 44,94 M Ft |
| 10 év | 81,53 M Ft |
| 15 év | 128,7 M Ft |
Nehézségek
Mert ez persze szép és jó, de az tény hogy a szükséges önerőt elő kell teremteni valahogy.
Azonban ennek számos módja lehet, bár a legszerencsésebb ha a rendelkezésünkre áll az összeg ami ehhez szükséges.
Ezen kívül működhet pót, vagy kiegészítő ingatlan bevonásával, Esetleg külön fedezeti ingatlan terheléssel, vagy valamilyen támogatásból, amennyiben nincs egyéb tőként.
Nagyon fontos!
Hitelből hitelt nem lehet finanszírozni, így például személyi kölcsön nem lehet önerő!
Tanulság
Ha hosszú távban gondolkozol, a bérlés vagyonvesztés. Akár fix törlesztős hitellel is több tízmillóval járhatsz jobban, már 5 éves távlatban is.
Ha pedig befektetői fejjel gondolkodsz és kiadod a lakást, akkor a matek még brutálisabb.
Kérdésed van?
Segítünk kiszámolni, hogy a te helyzetedben hogyan néz ki ez az egyenlet. Akár első lakásvásárló vagy, akár befektetnél.
Babaváró kölcsön
2025-től 35 éves korig elérhető az egy gyermek után járó kamatmentes hitel.
Molnár András
Pénzügyi szakértő
Email: hello@okosdontes.hu
Telefon: 06-30-812-8267
Többet szeretnél tudni?
Keress minket elérhetőségeinken!
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő