November 12-én éjszaka jelent meg a Magyar Közlönyben a 349/2025. (XI. 12.) Korm. rendelet, amely újabb fordulópontot hoz az Otthon Start program életében. A november 15-én hatályba lépő változások alapvetően kedvezőbb feltételeket teremtenek az első lakásszerzők számára. Az elmúlt hónapokban már többször módosított program most olyan pontosításokat és könnyítéseket tartalmaz, amelyek a gyakorlati tapasztalatok alapján valóban működőképesebbé teszik a 3%-os kamatozású támogatott lakáshitel igénylését.
A módosítások széles körűek: az első lakásszerzés feltételeitől kezdve az adóstársi körön át a résztulajdon-vásárlási lehetőségekig terjednek. Nézzük részletesen, hogy pontosan mit jelentenek ezek a változások a potenciális igénylők számára.
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Volt saját lakástulajdonod az elmúlt 10 évben?
Az alábbi kivételek közül bármelyik igaz volt rád?
– A lakás forgalmi értéke nem haladta meg a 15 millió Ft-ot
– Haszonélvezeti jog volt rajta
– A tulajdonrész kevesebb mint 50% volt
Magyar állampolgár vagy jogszerű magyarországi tartózkodásod van?
Legalább 2 év igazolható TB jogviszonyod vagy tanulói / hallgatói jogviszonyod van?
Az elmúlt 180 napban aktív TB jogviszonyod volt?
Büntetlen előéletű vagy?
Van lejárt köztartozásod, amelyet nem tudsz 14 napon belül rendezni?
Fizettél vissza állami támogatást az elmúlt 3 évben?
Az ingatlan megfelel az 1,5 M Ft/m² feltételnek és lakható?
Közeli hozzátartozódtól vásárolsz vagy építtetsz ingatlant?
Gratulálunk! Elvileg jogosult vagy.
A megadott válaszok alapján megfelelsz az Otthon Start hitel alapfeltételeinek. A pontos összeg és kondíciók személyes konzultáción derülnek ki.
Sajnos nem vagy jogosult.
A megadott adatok alapján jelenleg nem felelsz meg az Otthon Start hitel feltételeinek. Szakértőnk segíthet megtalálni az elérhető alternatívákat.
Az első lakásszerzés fogalma – pontosítások és új kivételek
Az Otthon Start program alapfeltétele változatlanul az első lakásszerzői státusz. Ez azt jelenti, hogy az elmúlt 10 évben nem rendelkezhetett az igénylő belterületi lakóingatlanban 50%-ot meghaladó tulajdoni hányaddal. A november 15-i módosítás azonban több új kivételt és pontosítást vezet be, amelyek gyakorlati szempontból rendkívül fontosak.
Elbontott ingatlanok egyértelmű kezelése
A szabályozás mostantól pontosan definiálja, hogy mely esetben nem számít meglévő tulajdonnak egy korábban birtokolt ingatlan. Nem minősül meglévő ingatlannak az, amelyet az igénylő lebontott, vagy amelynek elbontásáról az építésügyi hatóság határozatot hozott.
Fontos technikai részlet: az igénylőnek november 15-től az építésügyi hatóság által kiállított hatósági bizonyítvánnyal kell igazolnia az elbontást. Ez egyértelműsíti a korábban kétséges helyzeteket, amikor valaki például egy régi, leromlott állagú házat bontott el, hogy új ingatlant építsen.
Haszonélvezettel terhelt ingatlanok
Gyakori helyzet, hogy egy fiatal pár tulajdont szerez egy ingatlanban, de azt a szülő, nagyszülő használja haszonélvezeti jog alapján. November 15-től az igénylő birtokában lévő haszonélvezettel terhelt ingatlan nem számít meglévő lakásnak, ha:
- a haszonélvező még mindig az adott ingatlanban lakik, vagy
- korábban eladott lakás/ház esetén az eladásig lakott ott
Ez különösen azoknál a családoknál releváns, ahol az ingatlan átadása generációk között történt, de az idősebb nemzedék még az ingatlanban él.
A 15 millió forintos értékhatár
Nem számít meglévő ingatlannak az a tulajdon, amelynek értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. A számítás alapja:
- Meglévő ingatlan esetén: az aktuális forgalmi érték
- Korábban eladott ingatlan esetén: az eladási ár
Ez a szabály segíthet azoknak, akik például egy kistelepülésen rendelkeznek egy alacsony értékű ingatlannal, de nagyobb városban szeretnének első lakást vásárolni.
Átmeneti kettős tulajdon – az ingatlancsere megoldása
Eddig komoly problémát jelentett az ingatlancsere során fellépő átmeneti kettős tulajdon. Ha valaki az egyik lakás eladása és a másik vásárlása között rövid időre mindkét ingatlanban tulajdonos volt, az kizárhatta az Otthon Start hitel igénylését.
November 15-től azonban legfeljebb 180 napig lehetséges az egyszerre két ingatlanban való 50%-ot meg nem haladó részesedés első lakásszerzők esetén. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlancsere technikai folyamata során fellépő átmeneti helyzet már nem akadályozza a támogatott hitel megszerzését.
Társadalombiztosítási jogviszony – új mentességek
Az Otthon Start program egyik alapvető feltétele a legalább 2 éves tb jogviszony. A november 15-i módosítások azonban fontos mentességeket vezetnek be.
Uniós intézmények alkalmazottai
November 15-től az a magyar állampolgár is jogosult az Otthon Start hitelre, aki az Európai Unió valamely intézményében dolgozik az Európai Gazdasági Térség tagállamában. Ez elsősorban a Brüsszelben vagy más uniós központokban dolgozó magyar szakembereknek jelent áttörést, akik eddig nem tudták teljesíteni a magyar tb jogviszony feltételét.
Megváltozott munkaképességűek és gondozói ellátásban részesülők
Szintén mentesülnek a tb jogviszony feltétele alól:
- A megváltozott munkaképességű személyek
- Azok, akik gyermekek otthongondozási díjában részesülnek
- Akik ápolási díjban részesülnek
Ez a könnyítés kiterjeszti az igénylők körét, és lehetőséget biztosít olyan családoknak is, ahol valaki éppen kisgyermek gondozása vagy családtag ápolása miatt nem rendelkezik hagyományos értelemben vett tb jogviszonnyal.
Építési hitelek – rugalmasabb finanszírozási lehetőségek
Az építési célú Otthon Start hitelek területén is jelentős változások lépnek életbe.
Az építési engedély dátumának korlátozása megszűnik
A korábbi szabályok szerint csak a 2022. január 1. után kiadott építési engedélyek alapján megkezdett építkezésekhez lehetett Otthon Start hitelt felvenni. Hasonlóan, új építésű lakások vásárlásánál csak a 2022 után kiadott használatbavételi engedélyek voltak elfogadottak.
November 15-től eltörlik ezt a határidő-korlátot. Ez azt jelenti, hogy:
- A korábban megkezdett építkezések befejezésére is használható a támogatott hitel
- A régebben épített, de még új építésűnek minősülő lakások vásárlására is igényelhető
Előfinanszírozás lehetősége
Az építési hitelek korábbi feltételrendszere szerint az első részlet csak az önerő teljes beépítése után volt folyósítható. Ez sokszor likviditási problémát okozott az építtetőknek.
A november 15-i változások szerint az egyes részletek kifizetésére már előzetesen – az adott szakasz beépítése előtt – is sor kerülhet. Fontos korlátok:
- Az első részletként folyósított összeg nem haladhatja meg a teljes kölcsönösszeg 30%-át
- Szükséges az ehhez megfelelő mértékű pótfedezet biztosítása
Ez a rugalmasság jelentősen megkönnyíti az építkezések finanszírozását, különösen a kivitelezés kezdeti szakaszában.
A testvér bekerül az adóstársak körébe
Ez az egyik legjelentősebb változás a program gyakorlati alkalmazása szempontjából.
Ki lehetett eddig adóstárs?
A jelenlegi szabályok szerint az Otthon Start hitelben adóstársként csak az igénylő házastársa vagy szülője szerepelhetett. Házaspárok esetén mindkét fél szülője is bekerülhetett társigénylőként.
Mi változik november 15-től?
Az igénylő testvére is bekerülhet a kölcsönügyletbe adóstársként. Ez a változás azok számára nyit új lehetőséget, akiknek:
- A jövedelme önmagában nem elegendő a lakásvásárláshoz szükséges törlesztőrészlet megfizetésére
- Valamilyen okból a házastárs vagy szülő bevonására nincs lehetőség
- Van azonban megfelelő jövedelemmel rendelkező testvérük
Milyen feltételeknek kell megfelelnie a testvérnek?
A testvérnek nem kell első lakásszerzőnek lennie, és a tb jogviszonyra vonatkozó feltételeket sem kell teljesítenie. Azonban minden egyéb jogszabályi feltételnek meg kell felelnie:
- Büntetlen előéletű
- Nincs 5.000 forintot meghaladó köztartozása
- Természetesen teljesíti a hitelképességi feltételeket
Fontos korlátozás
Egy személy csak egy Otthon Start hitelben szerepelhet adósként vagy adóstársként. Ez azt jelenti, hogy aki elmegy adóstársnak a testvére hitelébe, az már nem tud önállóan Otthon Start hitelt felvenni.
Résztulajdon-vásárlás öröklés esetén
Az Otthon Start hitel alapelve, hogy önálló, forgalomképes ingatlantulajdon szerzésére használható. November 15-től azonban egy új, gyakorlatban gyakran előforduló helyzet is finanszírozhatóvá válik.
Az új lehetőség
Ha valaki öröklés révén szerzett egy lakóingatlanban résztulajdont, akkor november 15-től a kedvező kamatozású hitel felhasználható arra, hogy kivásárolja a kérdéses lakásban a többi tulajdonost, és így kizárólagos tulajdonossá váljon.
Kulcsfontosságú könnyítés
Ebben az esetben még az is elfogadható, ha az adós közeli hozzátartozója lenne az eladó. Ez teljesen életszerű szabály, hiszen öröklés esetén jó eséllyel a lakás többi örököse is rokona az hiteligénylőnek.
Kötelező feltétel
Minden esetben elvárás, hogy a végén az igénylő megszerezze a teljes ingatlant – azaz a kérdéses lakásnak kizárólagos tulajdonosa legyen. Részleges kivásárlás, ahol az igénylő csak többségi tulajdonost lesz, de nem egyedüli tulajdonos, nem finanszírozható.
Önkormányzati bérlakások kedvezményes megvásárlása
Az önkormányzati lakásokat sok esetben jelentős árengedménnyel kínálják megvásárlásra a hosszú távú bérlőknek. Ez azonban eddig problémát okozott az Otthon Start hitel igénylésénél.
Mi volt a korábbi szabály?
Ha 20%-nál nagyobb volt az eltérés a reális forgalmi érték és a vételár között, akkor az ilyen vásárlás nem volt finanszírozható Otthon Start hitelből. Például egy 50 millió forintot érő önkormányzati lakást 40 milliónál forintnál alacsonyabb áron nem lehetett megvenni támogatott hitelből.
Mi változik november 15-től?
A forgalmi érték és a vételár közötti eltérésre vonatkozó szabályt az önkormányzati lakások bérlőnek történő eladásakor nem kell alkalmazni. Vagyis a bérlő megvásárolhatja a lakást az Otthon Start hitelből jóval a piaci ár alatt is, ha:
- Az önkormányzati bérlakás bérlőjeként szerzi meg a tulajdonjogot
- A vételárat az önkormányzat a vonatkozó törvényben vagy saját rendeletében meghatározott engedménnyel állapította meg
Ez jelentős könnyebbséget jelent azoknak a bérlőknek, akik évek, esetleg évtizedek óta önkormányzati lakásban élnek.
Korábban visszafizetett támogatások – újabb esély
Egy kevésbé ismert, de fontos változás érinti azokat, akiknél korábban lakástámogatás visszafizetését rendelték el.
A korábbi kizáró ok
Az Otthon Start hitel felvételét eddig ellehetetlenítette, ha az igénylőnél 3 éven belül egy korábbi lakástámogatás visszafizetését elrendelték – például azért, mert a vállalt gyermek megszületése elmaradt.
Újraszabályozás november 15-től
November 15-től az is jogosult lehet a támogatott lakáshitelre, akinek korábban visszafizetési kötelezettsége volt, feltéve, hogy a kormányhivatal méltányossági kérelmének helyt adott különleges indokok miatt. Ezek az indokok lehetnek:
- Megváltozott munkaképesség
- Gyermek betegsége vagy fogyatékossága
- Eredménytelen mesterséges reprodukciós eljárások
- Orvosilag igazolt gyermekvállalási alkalmatlanság
Ez a szabály újabb esélyt ad azoknak, akik korábban vis maior helyzet miatt kerültek nehéz helyzetbe.
📥 Töltsd le INGYEN!
Otthon Start 2025 - Gyors Útmutató
- ✓ Egy oldalon minden fontos info
- ✓ Checklist formátum
- ✓ Nyomtatható PDF
- ✓ November 15-i változások
CSOK Plusz és Otthon Start kombinálása – új követelmények
Előfordulhat, hogy valaki CSOK Pluszt és Otthon Start hitelt is szeretne felvenni ugyanazon lakás megvásárlására.
Új minimális alapterület követelmények
November 15-től jogszabályban kimondott elvárás, hogy az ingatlannak meg kell felelnie a CSOK Plusz rendeletben rögzített minimális alapterületre vonatkozó elvárásoknak:
Többlakásos épületben lévő önálló lakás esetén:
- Egy gyermek: minimum 40 m²
- Két gyermek: minimum 50 m²
- Három vagy több gyermek: minimum 60 m²
Önálló ház esetén:
- Egy gyermek: minimum 70 m²
- Két gyermek: minimum 80 m²
- Három vagy több gyermek: minimum 90 m²
Ez a szabály biztosítja, hogy a kombinált támogatással vásárolt ingatlan valóban megfelelő méretű legyen a család számára.
CSOK Plusz módosítás – az első közös lakásszerzés új definíciója
A november 15-i változások a CSOK Plusz programot is érintik.
Az új definíció
Az „első közös lakásszerzők” fogalma módosul:
„Azok a házastársak, akik a lakás építésére vagy vásárlására irányuló kölcsönkérelmük benyújtásakor vagy azt megelőzően Magyarország területén nem rendelkeztek ugyanabban a lakásban mindketten tulajdonjoggal.”
Miért ez inkább könnyítés?
Első pillantásra ez szigorításnak tűnik, hiszen kevesebben fognak megfelelni az első közös lakásszerzés definíciójának. A gyakorlatban azonban ez inkább könnyítést jelent a CSOK Plusz összegeit tekintve:
- Első közös lakásszerzők vételárkorlátja: 100 millió Ft (lakás esetén), 150 millió Ft (ház esetén)
- Nem első közös lakásszerzők vételárkorlátja: egységesen 150 millió Ft
Így azok, akik nem minősülnek első közös lakásszerzőknek, jóval drágább ingatlanokat is megvásárolhatnak CSOK Plusz támogatással.
Összegzés: egy átgondoltabb, rugalmasabb program
A november 15-én hatályba lépő változások egyértelműen azt mutatják, hogy a jogalkotó figyelembe veszi a gyakorlati tapasztalatokat és a valós piaci igényeket. A módosítások legfontosabb eredményei:
✅ Egyértelműbb szabályok az első lakásszerzés fogalmánál ✅ Szélesebb igénylői kör a tb jogviszony mentességek révén ✅ Rugalmasabb finanszírozás építési hitelek esetén ✅ Több adóstársi lehetőség a testvér bevonásával ✅ Életszerűbb szabályok öröklés és ingatlancsere esetén ✅ Reálisabb feltételek önkormányzati lakások vásárlásánál
Mire érdemes figyelni?
A többszöri módosítás ellenére – vagy éppen azért – a rendszer összetettsége miatt erősen ajánlott szakértő bevonása az igénylési folyamatba. Egy tapasztalt tanácsadó:
- Naprakész a banki bírálati eltérésekkel
- Jelentősen gyorsíthatja a papírmunkát
- Segít a felmerülő kérdések megválaszolásában
- Megelőzheti a felesleges elutasításokat
Az Otthon Start program ezekkel a változásokkal valóban közelebb kerül ahhoz, hogy tömegesen hozzáférhetővé váljon az első lakásszerzők számára. A november 15-i dátum egyfajta újrakezdést jelent – érdemes tehát újragondolni a lehetőségeket, ha eddig úgy tűnt, hogy valaki nem felel meg a feltételeknek.
Molnár András
Pénzügyi szakértő
Email: hello@okosdontes.hu
Telefon: 06-30-812-8267
Többet szeretnél tudni?
Keress minket elérhetőségeinken!
Kövess be friss tartalmakért
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő