Előtörlesztés és végtörlesztés: mikor éri meg, mibe kerül, és mi az, amiről a bankod nem küld levelet
Van egy pillanat, amikor beüt egy nagyobb összeg – egy örökség, egy bónusz, egy eladott ingatlan ára –, és az első gondolat szinte mindenkinél ugyanaz: bedobom a hitelbe, essünk túl rajta. Érthető reakció. A tartozás nyomaszt, a kamat fáj, a szabad pénz meg ott van a számlán, és kiabál, hogy csináljunk vele valamit.
Csakhogy az előtörlesztés nem az a döntés, aminek elsőre látszik. Nem egyszerűen arról szól, hogy kevesebb tartozás jó, több tartozás rossz. Attól függően, hogy melyik hitelről beszélünk, mikor kötötted, milyen kedvezményeket kaptál hozzá, és mihez kezdenél helyette a pénzzel, ugyanaz a lépés lehet a legokosabb pénzügyi húzásod az évben, vagy egy csendes, több százezres önsértés, amiről csak évekkel később derül ki, hogy megtörtént.
Ebben a cikkben végigmegyünk azon, mit érdemes átgondolnod, mielőtt bejelented az előtörlesztést. Konkrét banki ajánlatokat szándékosan nem sorolok fel, mert azok hetente változnak. Sokkal fontosabb, hogy a logikát értsd meg, mert ha a logika megvan, akkor bármelyik pénzintézet bármelyik hirdetményében meglátod, hol a csapda és hol a lehetőség.
Előtörlesztés, végtörlesztés, hitelkiváltás – három szó, három különböző pénztárca
Kezdjük a fogalmakkal, mert a köznyelv hajlamos összemosni őket, a bank viszont nem.
Az előtörlesztés az, amikor a futamidő közben beteszel egy nagyobb összeget a tartozásra, de a hitel megmarad. Csökken a tőketartozás, és utána vagy alacsonyabb lesz a törlesztőd, vagy rövidebb a futamidő. Ez a te döntésed, és mindjárt látni fogod, miért nem mindegy.
A végtörlesztés az, amikor egy összegben kifizeted az egész maradék tartozást, és a hitel megszűnik. A jelzálog lekerül az ingatlanról, a szerződés lezárul.
A hitelkiváltás pedig az, amikor egy másik, jellemzően olcsóbb hitellel fizeted ki a régit. Papíron ez is végtörlesztés, csak nem a saját pénzedből, hanem egy új hitelből. És épp ezért sok pénzintézet másképp, drágábban kezeli, ha az előtörlesztés más bank kölcsönéből történik.
Miért számít ez a három szó?
Mert a díjuk különböző lehet, a szabályuk különböző, és a rájuk vonatkozó kedvezmények is máshogy viselkednek. Aki előtörlesztek egy kicsit fejjel megy neki egy végtörlesztésnek, az könnyen fizet olyasmiért, amire nem számított.
Vajon jogosult vagy az Otthon Start hitelre?
Az első és legdrágább tévhit: ha többet utalok, az előtörlesztés
Mielőtt bármi másba belemennénk, tisztázzunk valamit, ami sokakat meglephet.
Ha csak simán több pénzt utalsz a törlesztési számládra, az nem előtörlesztés. Az túlfizetés, ami ott ül a számlán, esetleg beleszámít a következő havi részletbe, de a tőketartozásodat nem csökkenti.
Az előtörlesztést minden esetben külön be kell jelentened a banknak, írásban, netbankon vagy az appon keresztül. És van itt egy időzítési finomság, amit érdemes tudni: a bankok jellemzően megszabnak egy napi határidőt, ameddig a beérkezett kérelmet még tárgynapon kezdik feldolgozni. Ami később érkezik, az a tárgynapot követő munkanapra csúszik.
Fontos árnyalat: a kérelem feldolgozásának megkezdése nem ugyanaz, mint az előtörlesztés tényleges teljesítése.
A kettő között eltelhet néhány nap.
Ha tehát egy kamatfordulóhoz vagy hónapfordulóhoz szeretnéd időzíteni a lépést, érdemes figyelni melyik milyen napra esik, és aszerint időzíteni.
Törlessz elő díjmentesen Lakástakarékból
Futamidőt csökkentesz vagy törlesztőt? Ugyanaz a pénz, gyökeresen más eredmény
Itt jön a döntés, amit a legtöbben elsietnek. Amikor előtörlesztesz, a bank megkérdezi: a megmaradt tartozásra rövidebb futamidőt kérsz-e, vagyis marad nagyjából a havi részleted, de hamarabb végzel, vagy alacsonyabb törlesztőt, vagyis marad a futamidő, de kevesebbet fizetsz havonta.
Érzelmileg az alacsonyabb törlesztő a csábító, mert rögtön több pénz marad a zsebedben minden hónapban. Matematikailag viszont majdnem mindig a futamidő csökkentése a nyerő, mert így összességében sokkal kevesebb kamatot fizetsz meg a hitel teljes életében. Minél tovább él egy hitel, annál több kamatot eszik, tehát ha a végét vágod le, a legdrágább éveket spórolod meg.
Az majdnem mindig persze nem véletlen. Ha épp az a bajod, hogy a havi törlesztő feszíti a családi kasszát, és a cél a biztonság, nem a maximális megtakarítás, akkor teljesen jogos döntés a törlesztő csökkentése. Ez az a pont, ahol nincs egyetlen helyes válasz, csak a te helyzetedhez illő válasz van. És pont ezt nem mondja meg neked egy online kalkulátor.
Mibe kerül? A törvényi plafon, és miért nem ez a teljes igazság
A jó hír, hogy a magyar szabályozás elég erősen véd. A fogyasztói hiteltörvény korlátozza, mennyit kérhet a bank az előtörlesztésért, tehát vad meglepetés nem érhet. Nagy vonalakban ez a kép:
- Lakáscélú jelzáloghitelnél az előtörlesztési díj jellemzően az előtörlesztett összeg 1 százaléka körül mozog. Sok pénzintézet ezt még forintban is maximálja, vagyis nagyobb összegnél nem a százalék, hanem egy fix plafon a mérvadó.
- Személyi kölcsönnél a plafon szintén 1 százalék körül van, de ha a futamidőből már kevesebb mint egy év van hátra, jellemzően feleződik. Itt több bank is kínál díjmentes végtörlesztési konstrukciót.
- Van egy fontos alsó küszöb is: évente egyszer, egy bizonyos összeghatárig díjmentes az előtörlesztés. Ez az összeghatár most emelkedik a korábbi kétszázezres szintről félmillió forintra, ami azt jelenti, hogy a kisebb, rendszeres rátörlesztéseket sokszor ingyen megteheted. Ezt kihasználni önmagában is stratégia.
- És van egy csendes védőszabály: a díj nem haladhatja meg azt a kamatot, amitől a bank az előtörlesztés miatt elesik. Ha tehát a hátralévő kamat kevesebb lenne, mint a százalékos díj, akkor a bank csak a kevesebbet kérheti.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ugyanaz a törvényi szabály bankonként más forintösszeget eredményez. És van még egy tényező, amire kevesen gondolnak: nem mindegy, mikor kötötted a szerződést. A régebbi szerződéseknél gyakran magasabb a százalék, mint az újabbaknál, mert a bank a szerződéskötéskor hatályos feltételekkel dolgozik. Két szomszéd, két ugyanolyan hitel, néhány hónap eltérés a szerződés dátumában, és máris más díjat fizetnek ugyanazért a lépésért.
Eddig tart az a rész, amit minden pénzügyi oldal leír. Most jön az, amit nem.
A rejtett tétel, amiről a bankod nem küld emlékeztetőt: a visszakövetelt kedvezmény
Amikor felvetted a hitelt, valószínűleg kaptál mellé egy csomó kedvezményt. Elengedett értékbecslési díjat, elengedett folyósítási vagy hitelbírálati díjat, visszatérített közjegyzői díjat, sőt gyakran egy szép kerek jóváírást a számládra, köszönjük, hogy nálunk vetted fel alapon.
Jó érzés volt, ugye?
Ezek a kedvezmények szinte soha nem ajándékok.
Feltételekhez kötöttek, méghozzá akár egy vagy több olyan feltételhez, amit felvételkor szinte senki nem olvas el, mert az örömtől nem arra figyelünk.
A feltétel lényege: ha a hitelt a felvétel utáni első néhány évben végtörleszted, vagy a tartozásodat egy nagyobb előtörlesztéssel a folyósított összeg fele alá viszed, a bank egy összegben visszakérheti az összes korábban elengedett és jóváírt tételt.
Mondok egy elképzelt, de teljesen életszerű helyzetet.
Felvettél egy lakáshitelt, mellé kaptál pár százezer forintnyi elengedett díjat és jóváírást.
Három év múlva jön egy nagyobb összeg, és úgy döntesz, végtörlesztesz, hogy végre megszabadulj a tehertől. Az egy százalékos díjra készülsz, ami mondjuk pár tízezer forint. Ehelyett a bank a díj mellé odarakja a három évvel korábban elengedett tételeket és a jóváírt összeget is, egyetlen terhelésben. Így nem pár tízezer, hanem több százezer forintról beszélünk.
A pénzintézetek ezt eltérően csinálják, és pont ez a lényeg.
Az egyik banknál a küszöb az lehet, hogy az első három ügyleti éven belül zársz, vagy a tartozás a folyósított összeg fele alá csökken, és akkor jön vissza minden elengedett díj plusz a jóváírt összeg.
Egy másik pénzintézetnél ugyanez a futamidő első négy évére szólhat, és ott a folyósítás után a számlára jóváírt díjakat kérik vissza. Egy harmadik helyen épp a beköltözési jóváírás, az a bizonyos örülj, itt van pár tízezer pénz az, ami visszakövetelhető, ha korán zársz.
A logika mindenhol ugyanaz, csak a határidő és a pontos tételek térnek el.
Van kivétel, és ez jó hír
A visszakövetelés jellemzően nem sújt le, ha az előtörlesztés lakástakarék-pénztári megtakarításból, állami támogatásból vagy gyermekvállalási támogatásból történik. Vagyis nem minden korai előtörlesztés drága.
Csakhogy neked kell tudnod, melyik forrás számít kivételnek a te szerződésednél, és ez az információ sehol nincs kiírva jól láthatóan.
A másik oldal: amikor az előtörlesztés ajándékkal jár
Hogy ne csak a csapdákról essen szó, a rendszer néha kifejezetten a te oldaladon áll, ha tudsz róla.
Több konstrukcióban van olyan, hogy a futamidő ötödik éve után jár egy egyszeri, teljesen díjmentes előtörlesztés, beépítve, ajándékként. Aki nem tud róla, az az ötödik évben is fizet díjat egy olyan lépésért, ami ingyen is meglett volna. Aki tud róla, az megvárja a megfelelő pillanatot, és nulla forintért csökkenti a tartozását.
Az LTP mint megoldás
Hasonlóan működik a lakástakarék: a lakástakarék-pénztári megtakarításból történő előtörlesztést a legtöbb bank díjmentesen fogadja. Aki évekkel korábban elindított egy ilyen megtakarítást, most pont ezzel tud olcsón vagy ingyen rátörleszteni, miközben a mellette futó hitelhez hozzá sem kell nyúlnia.
Van, ahol a díjmentesség még ennél is tovább megy: bizonyos hiteleknél, ha az ügylet hitelközvetítő közreműködésével jött létre, és az előtörlesztés lakástakarékból történik a futamidő első négy éve után, akár korlátlan számú díjmentes előtörlesztés is elérhető. Ezek a feltételek együtt teljesülnek vagy sehogy, és pont ezért nem tudja őket senki fejből.
Ezeket a lehetőségeket egyik pénzintézet sem reklámozza, mert nem érdeke. A hirdetményben ott vannak, de a huszadik oldalon, egy díjtáblázat lábjegyzetében. Neked viszont érdeked megtalálni őket
A tehermentesítés: amikor a hitel megszűnik, de az adminisztráció nem
Ha végtörlesztesz, a történet nem ér véget a pénz átutalásával. Az ingatlanodon ott van a bank jelzálogjoga, és azt külön törölni kell, különben papíron továbbra is terhelt marad. Ez földhivatali ügyintézés, van egy szerény díja, jellemzően tízezer forint körüli nagyságrend, és néhány hetes átfutása. Kell hozzá egy igazolás a banktól arról, hogy nincs több tartozásod, és ezzel indul a jelzálog törlése.
Nem bonyolult, de nem is automatikus. Sokan azt hiszik, a végtörlesztéssel letudták, aztán évekkel később, egy eladásnál szembesülnek vele, hogy a teher még mindig ott van a tulajdoni lapon. Ha végtörlesztesz, ezt a lépést vidd végig.
És a támogatott hitelek? Itt nem a díj a kérdés, hanem a támogatás
Ha a hiteledhez állami kamattámogatás vagy más otthonteremtési támogatás tartozik, az előtörlesztés egészen más terep. Itt nem az a fő kérdés, hogy mennyi a díj, hanem hogy elveszíted-e a támogatást, vagy át tudod-e vinni.
A támogatott konstrukciók logikája nagyjából az, hogy a kedvezményes kamatot egy vállaláscsomagért cserébe kapod. Ha a vállalás megdől, vagy a hitel a támogatás feltételeitől eltérően szűnik meg, a kamattámogatás megszűnhet, és onnantól a támogatás nélküli, jóval magasabb kamattal számol a bank. Bizonyos esetekben pedig a már igénybe vett támogatás visszafizetése is felmerülhet.
Ezért itt kimondom nyíltan: ha támogatott hiteled van, és előtörlesztésen gondolkodsz, ezt ne magadtól intézd. Egy rossz mozdulat itt drágább, mint bárhol máshol ebben a cikkben, és utólag nagyon nehéz korrigálni.
Mikor NE törleszd elő? A kérdés, amit senki nem tesz fel
Aztán van az amit egy bank sosem mond ki, mert nem érdeke: nem mindig éri meg előtörleszteni.
Ha a hiteled kamata alacsony, mondjuk egy támogatott, fix, alacsony kamatozású konstrukció, akkor a szabad pénzed máshol többet hozhat, mint amennyit az előtörlesztéssel spórolsz. Ha a hiteled három százalék körül kamatozik, és a pénzed egy biztonságos megtakarításban ennél többet termel, akkor matematikailag nincs értelme a hitelbe tolni. A különbözet a te zsebedben marad, ha nem törlesztesz elő.
Ehhez jön a tartalék kérdése.
Ha az utolsó fillérig betolod a megtakarításodat a hitelbe, és két hónap múlva elromlik az autó vagy kiesik egy jövedelem, akkor drágább hitelből fogod pótolni azt, amit épp most fizettél be egy olcsóbba. A likviditásnak önmagában értéke van. Néha az a legjobb pénzügyi döntés, hogy a pénz elérhető marad.
És van egy harmadik szempont is: egy hosszú futamidejű, fix kamatozású hitel reálértéken évről évre olcsóbb, miközben a nominális törlesztőd nem változik.
Aki ilyen hitelt siet visszafizetni, az néha épp a legjobb szerződésétől szabadul meg. Ez nem azt jelenti, hogy soha ne törlessz elő, csak azt, hogy a döntés nem érzelmi kérdés.
A kérdés tehát sosem az, hogy van pénzem, betoljam-e. A kérdés az, hogy ennek a pénznek ez-e a legjobb helye, figyelembe véve a hiteled kamatát, az elérhető alternatíváidat, a tartalékigényedet, és azt, hogy korai előtörlesztésnél nem üt-e vissza egy kedvezmény. Ez négy-öt mozgó alkatrész egyszerre, és pont ezért nem ad rá jó választ egy kalkulátor, ami egyetlen számot kér be tőled.
Öt kérdés, amit tegyél fel magadnak, mielőtt bejelented
- Mikor kötöttem a szerződést, és milyen előtörlesztési díj vonatkozik pontosan rá? A dátum önmagában más díjat jelenthet.
- Kaptam-e kedvezményt vagy jóváírást a felvételkor, és van-e olyan időablak, amin belül ezt visszakérhetik? Hány év telt el azóta?
- Milyen forrásból törlesztenék elő? Van-e olyan forrás – lakástakarék, támogatás –, amelyik mentesít a díj vagy a visszakövetelés alól?
- Futamidőt vagy törlesztőt csökkentek, és melyik szolgálja jobban azt, amit valójában el akarok érni?
- Ez a pénz tényleg a hitelben termel a legtöbbet, vagy csak a tartozás érzése nyomaszt? Marad-e tartalékom utána?
Ha ezekre az öt kérdésre magabiztosan tudod a választ, akkor nyugodtan lépj. Ha bármelyiknél elbizonytalanodsz, akkor pont ott van a pénz, amit még meg lehet spórolni vagy el lehet veszíteni.
Összegzés
Az előtörlesztés jó eszköz, ha a megfelelő hitelnél, a megfelelő időben, a megfelelő forrásból és a megfelelő céllal használod. A baj sosem magával a lépéssel van, hanem azzal, hogy az emberek egyetlen számot néznek – az egy százalékos díjat –, miközben a döntést valójában négy-öt tényező együtt határozza meg.
Ezeket a tényezőket egyedül nagyon nehéz egyben látni, mert nincsenek egy helyen: a törvény egy dokumentumban van, a te feltételeid a szerződésedben, a rejtett visszakövetelés a hirdetmény apró betűjében, a lehetőségek pedig ott, ahova senki nem szokott elolvasni. Aki mindezt egyszerre látja, az tud jó döntést hozni. Ez a rálátás az, amit egy szakértő hozzátesz, és amiért egyetlen kérdés tisztázása is megtérülhet.
Molnár András
Független hitelközvetítő és az okosdontes.hu alapítója, valamint a Bankmonitor hivatalos szakértő partnere.
Egykori programozóként a logikára épülő pénzügyi tervezésben hisz. Célja, hogy saját fejlesztésű ügyfél kezelő rendszerével, beépített kalkulátoraival és egyenes, sallangmentes elemzéseivel segítsen a legokosabb hitel- és ingatlanpiaci döntések meghozatalában.
Kövesd a friss elemzésekért Facebookon, YouTube-on is.
Többet szeretnél tudni?
Megtalálsz a legismertebb közösségi média felületeken.
Vagy használd a lenti űrlapot, hogy egy okos döntést hozhass!
Keress meg minket, és megmutatjuk, hogy mindig van választásod!
Jelen weboldal tartalma, és a hozzá tartozó valamennyi dokumentum tájékoztató jellegű, és nem minősül biztosítási termék, befektetési tanácsadás, vagy pénzügyi szolgáltatás ajánlattételnek! Ezen információkat és adatokat az Okos döntés üzemeltetői megfelelő gondosság mellett rendszeres időközönként felülvizsgálja, és frissíti. A köztes időben azonban az adatok, és információk elavulttá válhatnak, így azok idegenszerűségéért, teljességéért, esetleges pontatlanságáért felelősséget nem vállalunk. Kérjük, hogy mielőtt a honlapunkon olvasott információk alapján üzleti döntést hozna, feltétlenül lépjen kapcsolatba velünk. Az Okos döntés fenntartja magának a jogot, hogy a jelen honlapon található információkat bármikor előzetes értesítés nélkül módosítsa.
Az Okosdöntés partnere a Proactive Bussines Zrt., a Bankmonitor , és a HOLD Alapkezelő